Нажмите на изображение для увеличения
Название: мексика.jpg
Просмотров: 145
Размер:	51.1 Кб
ID:	61

Для того, чтобы купить недвижимость в Мексике, не обязательно быть резидентом этой страны. По мексиканским законам, любой иностранец имеет право приобретать, владеть, использовать и продавать земельные участки и строения. Чем многие и пользуются. Мексика традиционно является местом, где американцы и канадцы покупают недвижимую собственность в качестве второго дома, и куда они переезжают жить на пенсию. Причем популярность Мексики с каждым годом растет, и не только у жителей североамериканского континента - большой интерес к Мексике проявляют жители Европы и Латинской Америки.

Мексиканское законодательство

Согласно Конституции Мексики, любой иностранец имеет право покупать недвижимость в Мексике и владеть ею в качестве полноправного хозяина.

Однако есть небольшая оговорка - это касается владения собственностью на всей территории страны, за исключением береговой зоны и приграничных районов, где действуют определенные ограничения. В чем они состоят?

По мексиканским законам полноправным владельцем земли в береговой зоне и приграничных районах может быть только гражданин Мексики. Точнее, только мексиканский гражданин или мексиканское юридическое лицо может числиться владельцем земли в этих зонах.

Эти главы Конституции имеют длинную историю, и связаны в первую очередь с борьбой за независимость и потерю своих территорий в результате войны между Мексикой и США. В современных условиях такое положение дел уже является устаревшим и тормозящим развитие прибрежных регионов, поэтому на практике как такового запрета на покупку недвижимости в прибрежной зоне для иностранцев не существует.

Для обхода прежних статей Конституции существуют несколько законных схем владения землей и постройками в прибрежных зонах, которые активно применяются уже в течение как минимум несколько десятилетий.

Если говорить о реальном положении вещей, то покупка недвижимости в Мексике хотя и является немного более сложной процедурой, чем в США и Канаде, однако это вполне прозрачная и безопасная процедура.

То же самое касается владения недвижимостью - здесь нет никаких подводных камней, а также каких-либо поводов для беспокойства, даже при покупке в прибрежных зонах.
По этой причине большая часть побережья от Канкуна до Тулума (район Майянской Ривьеры) принадлежит иностранцам, в основном американцам и выходцам из Европы.

Покупка недвижимости вне прибрежных зон

При покупке недвижимости вне прибрежных зон (то есть практически на всей территории Мексики), требуется подать требуемые документы в авторизованный офис министерства иностранных дел - Mexican Secretary of Exterior Relations/Foreign Affairs.
Обычно это документы, удостоверяющие вашу личность и ваше гражданство, а также документы на покупаемую собственность. После подачи документов и их рассмотрения вам будет выслано подтверждение их получения, что является разрешением на покупку.

Процесс покупки состоит в заключении договора купли-продажи (purchase contract) с одновременной выплатой продавцу первоначального взноса (downpayment) в размере 10% от стоимости покупки и последующей передаче права на собственность (title) от продавца к покупателю в присутствии нотариуса, который готовит соответствующие документы (owner's title) и регистрирует их соответствующем Public Registry Office.

Также при передаче прав на собственность покупатель передает продавцу оставшуюся часть суммы. Обычно вся процедура от момента заключения договора купли-продажи до регистрации сделки в Public Registry Office занимает 2-3 недели.

Покупка недвижимости в прибрежных зонах

Согласно Статье 27 Конституции Мексики, иностранцы не имеют право на прямое владение участками земли в прилегающих к международным границам зонах на глубину 100 километров от границы, и прибрежных зонах на глубину 50 километров от береговой линии.
То есть фактически речь идет о том, что в документах на владение участком земли в прибрежной зоне в качестве владельца не может фигурировать лицо, не имеющее мексиканского гражданства.

Для обхода Статьи 27 Конституции Мексики существуют несколько абсолютно легальных путей получения прав на недвижимость в прибрежных зонах, речь о которых пойдет ниже.

1. Покупка через мексиканские трасты Fideicomiso

Первый, самый простой и наиболее надежный путь приобретения недвижимости в прибрежных зонах, заключается в покупке ее через земельные трасты.

Иностранные граждане, иностранные компании и мексиканские компании, которые полностью принадлежат иностранным гражданам, имеют право покупать недвижимость в прибрежной зоне через трастовые фонды (trust funds) на срок 50 и более лет.
При этом трастовый фонд создается с участием мексиканского банка, который номинально будет являться владельцем данной недвижимой собственности (то есть его имя будет стоять в документах на владение - title), в то время как покупатель будет являться фактическим владельцем (beneficiary), с правом продать данную собственность или передать ее по наследству. Однако все операции с недвижимостью должны осуществляться по согласованию с банком.

Такая форма покупки стала возможна после того, как в 1994 году были приняты дополнения к Конституции, согласно которым было разрешено владеть землей иностранцам, если владение осуществляется через земельные трасты (land trust), которые называются Fideicomiso, или мексиканский траст (Mexican Trust).

После того, как вы решите делать покупку, вы должны получить разрешение от мексиканских государственных органов на то, чтобы выбранный вами мексиканский банк выступил от вашего имени покупателем выбранной вами собственности. При этом банк выступает как Попечитель (Trustee), в то время как покупатель будет выступать как бенефициарий (Beneficiary). Если говорить про права бенефициария, то они очень схожи с теми, что по законам США имеет бенефициарий по Living Wills или Estate Trusts.

По мексиканским законам банк в отношении недвижимости может руководствоваться только инструкциями, которые ему дает лицо, записанное в трастовых документах как бенефициарий, то есть иностранный покупатель.

Бенефициарий имеет право жить в купленной собственности, возводить новые постройки на купленном участке, перестраивать и улучшать имеющиеся, сдавать в аренду, а также продавать. В случае продажи бенефициарий передает права на собственность новому покупателю, и дает указание банку-попечителю о переоформлении документов в пользу покупателя. В случае смерти владельца данная собственность передается по наследству тому, кто указан как наследник в трастовых документах. При этом даже не требуется иметь завещание, заверенное в Мексике (Mexican Will), достаточно трастовых документов.

Важно отметить, что владея собственностью с использованием механизма Fideicomiso, иностранный покупатель при этом обладает в отношении купленной собственности теми же самыми правами, что и владелец недвижимости в США и Канаде.

Траст создается на 50 лет. При этом владелец недвижимости может продлить трастовое соглашение еще на 50 лет в течение последнего года 50-летнего периода, и так до бесконечности.

Если говорить, кто вовлечен в покупку, то это:
- квалифицированный юрист, который получает разрешение в министерстве иностранных дел (Foreign Affairs Ministry) и контролирует условия, на которых формируется трастовый фонд.

- мексиканский банк, который получает разрешение на организацию трастового фонда.

- государственный нотариус, который должен зарегистрировать трастовый фонд и сделать соответствующие записи в государственном регистрационном офисе (Public Registry Office).

В настоящий момент покупка через трастовые фонды является наиболее распространенной и безопасной формой приобретения недвижимости. В настоящий момент на мексиканском финансовом рынке работают американские и канадские банки (CitiBank, Scotia Bank и т.д.), которые имеют право выступать в качестве попечителя в создаваемых ими трастовых фондах.

2. Покупка на мексиканскую компанию

Еще одним механизмом покупки недвижимости в прибрежной зоне является приобретение ее на мексиканскую компанию. Для этого иностранные граждане должны зарегистрировать мексиканскую компанию, и совершить покупку на ее имя.
Однако на такого рода покупки есть одно существенное ограничение - недвижимость должна приобретаться для коммерческого использования.
В этом случае, когда недвижимость приобретается не для собственного проживания, а например для сдачи в рент или организации небольшого гостиничного комплекса, то такая компания может владеть покупаемой недвижимостью напрямую, без организации трастового фонда.

Это механизм был популярен долгое время, так как особого контроля за тем, для каких целей покупалась недвижимость, никто не осуществлял. Однако после того, как мексиканское правительство приняло закон о Fideicomiso, этот механизм потерял смысл. Более того, мексиканское правительство в последнее годы решило навести порядок в бизнес-сфере, и приняло закон о повышении налогов в отношении такого рода компаний.

Хотя несомненно лучше всего приобретать собственность через трастовые фонды, тем не менее механизм покупки на имя мексиканской компании, полностью принадлежащей вам, также является вполне рабочим и в некоторых случаях является даже более предпочтительным.

3. Покупка собственности у Айхидо (Ejido)

В Мексике есть большие площади земли, которые принадлежат коммунам, называемых айхидо.
Во многом это аналог советских колхозов или садовых кооперативов. По закону об айхидо ее члены получают в свое пользование участки земли, с которыми они могут делать все, что угодно - обрабатывать их, строить на них, передавать в рент или в долгосрочное пользование, и так далее.
Но есть маленький нюанс - хотя этот участок земли закреплен пожизненно за членом айхидо, и права на него переходят его наследникам, по закону ни этот член айхидо, ни его наследники не являются полноправными владельцами этого участка. Они также не могут продать его. Участок земли, независимо от того, кому он в настоящее время передан в бессрочное пользование, остается в собственности айхидо.

Корни этого закона уходят в традиции ацтеков, однако сам закон стал частью Конституции в 1917 году как результат мексиканской революции марксистского толка. Разработали его для защиты жителей деревень, чтобы крупные землевладельцы не скупали у них их участки. В частности, легендарный герой мексиканской революции Эмилиано Запат был одним из основных борцов за внедрение концепции айхидо.

В настоящий момент отношение к землям, принадлежащих айхидо, изменилось, и очень многие участки у их членов покупаются сторонними лицами, в том числе иностранцами. При этом земля остается в собственности коммуны, передается лишь право распоряжаться участком.

Для жителей бывшего Советского Союза эта концепция достаточно проста и понятна. Например, владение квартирами в СССР было построено именно таким образом - владелец квартиры не был ее собственником, так как она принадлежала государству, но он мог распоряжаться ею, менять ее, сдавать в рент, продать (пусть и неофициально).

Аналогичная ситуация с участками земли в мексиканских айхидо. Вы являетесь собственником участка земли и стоящих на ней построек, но не полноправным владельцем.

В 1992 году мексиканское правительство приняло закон PROCEDE (PROgrama para CEsion deDerechos Ejidales), в котором была установлена процедура перевода участков, принадлежащих айхидо, в частную собственность. Также в нем были оговорены процедуры передачи прав на участки без отчуждения этих участков у коммунны.

По закону об айхидо существует три вида недвижимой собственности:

1.Земля для развития общины (коммуны). Она не может быть продана или приватизирована.

2. Земля для совместного пользования. Данная земля может быть разделена на земельные участки (solares), которые передаются отдельным семьям в индивидуальное пользование, которые в свою очередь могут быть приватизированы и проданы.

3. Земельные участки (solares), выделяемые отдельным семьям в индивидуальное пользование. Согласно закону PROCEDE они могут быть приватизированы и проданы.

Вообще покупка земли у айхидо является в какой-то мере рискованной операцией, и требует участия юристов и лиц, имеющих связи в правительственных органах Мексики.

Главной проблемой является получение разрешения на приватизацию покупаемого участка земли и оформление прав на владение. Часто при покупке таких участков приватизация даже не производится, номинальным собственником продолжает оставаться изначальный владелец, на кого записана эта собственность.
Здесь можно провести аналогию с владением автомобиля по доверенности, когда владельцем автомобиля числиться одно лицо, а фактически владеет и распоряжается им другое. Вообще то, что касается айхидо, требует хорошего понимания вопроса и участия специалистов.

Вознаграждением за риск и дополнительную работу является то, что такие участки стоят значительно дешевле, чем находящиеся в частной собственности (в 2-3 раза и больше).
Кроме того, они часто расположены в очень привлекательных зонах, имеющих большой запас для роста цен - например, на неосвоенном побережье с хорошими пляжами, в местах, где есть ценоты или древние руины, и т.д.
Обычно покупка участков у айхидо имеет смысл, когда речь идет о покупке земли для строительства небольшого отеля или небольшого туристического комплекса, а также для долговременных инвестиций.