Австрия – страна во многом уникальная, поэтому иностранцам, решившим купить недвижимость в Австрии, необходимо знать об особенностях оформления и покупки недвижимости в этой стране.

Иностранец должен перед совершением сделки запрашивать разрешение на таковую в соответствующих инстанциях. С 1969 года прерогатива принятия решений по таким разрешениям принадлежит девяти федеральным землям Австрии.

Большинство законов в федеральных землях о приобретении недвижимого имущества иностранными гражданами относительно похожи между собой.

Исключением, однако, являются сравнительно строгий закон в Тироле и относительно либеральный закон в Вене.

Обобщая, можно отметить, что западные федеральные земли (Тироль, Форарльберг и Зальцбург) имеют более строгие законы, чем остальные земли. Это объясняется прежде всего близостью к Германии и желанием многих платежеспособных немецких граждан приобрести дачу в австрийских горах.

Известно, что Австрия - очень красивая страна с весьма развитым туризмом. Около 30 лет назад население Австрии столкнулось с жарким пылом немцев, желающих скупить всё и вся за сравнительно небольшие деньги. Тем не менее, пыл этот был сильно охлажден, а попытки скупить всю недвижимость - существенно ограничены.

Для этого правительство Австрии ввело закон о необходимости получения разрешения на каждую сделку по покупке недвижимости у местных властей.

Причем для иностранцев действует особая процедура. Этот закон не превратился в пустую формальность, как случилось с некоторыми странами, каждую сделку действительно рассматривают в индивидуальном порядке.

Нужно хорошо и правильно объяснить – зачем Вам эта покупка и чем Вы планируете заниматься в Австрии. Вариант «просто дома для отдыха» не пройдет в 80% случаев. Австрия хочет, чтобы люди переезжали жить в страну, но не хочет превращения австрийской недвижимости в несбыточную мечту для самих австрийцев.

1.Перед просмотром каждого объекта Вам предложат подписать договор, в котором будет указан адрес квартиры (дома), её стоимость, стоимость ежемесячного содержания и вознаграждение маклера (так называют в Австрии риелторов) – 3% + 20% НДС (т.е. всего 3.6%), которое полностью оплачивается покупателем.

Подписание этого договора защищает права риелтора, поэтому работа идет в открытую и всегда на стороне клиента.

2. Для резервации объекта покупатель должен сделать продавцу предложение (обычно в письменном виде через агентство), тут можно немного поторговаться, хотя это редко удается сделать, особенно учитывая тот факт, что продавец будет вынужден ждать получения иностранцем разрешения на покупку.

3. После этого вносится залог (сумма зависит от хозяина) и начинается процедура составления договора купли-продажи, проверки объекта и получения разрешения на покупку.

Важно понимать, что такое течение дел всегда и во всём характерно для Австрии. Попытка покупателя обойти риелтора будет весьма негативно воспринята продавцом и сделка, скорее всего, не состоится. В отношение российских граждан австрийцы, вообще, крайне осторожны.

Нужно сказать, что в принципе иностранцам не запрещено приобретать недвижимость, но на это они должны получить специальное разрешение. Оно необходимо не только для покупки земельных участков, домов и квартир в целях избежания нарушений закона, но и для приобретения иностранным гражданином определенных прав пользования собственностью.

В некоторых федеральных землях нужно разрешение даже для того, чтобы получить право на залог. Учитывая различную формулировку законов федеральных земель, можно, обобщая их, тем не менее утверждать, что разрешение на покупку недвижимости выдается, если случай представляет народнохозяйственный или социальный интерес для Австрийской Республики.

Что это значит? Народнохозяйственный интерес имеет место, когда, к примеру, вместе с недвижимым имуществом иностранец приобретает австрийское предприятие, которое по-другому не смогло бы себя содержать, или когда помещение необходимо для местонахождения иностранной фирмы.

Социальный интерес присутствует, если иностранец уже имеет тесный контакт с Австрией и недвижимость необходима ему для проживания. Австрийские государственные ведомства считают, что контакт с Австрией имеет тот иностранец, у которого уже есть вид на жительство, или он состоит в браке с австрийским гражданином. Тесный контакт должен существовать уже в момент планирования приобретения недвижимости.

Поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью осуществляют юрист(адвокат) и нотариус.

Мы всегда рекомендуем нашим клиентам, до начала просмотра объектов, получить юридическую консультацию у юриста в Австрии по этой тематике, с которым мы сотрудничаем на протяжении долго времени.

Оплата недвижимости осуществляется непосредственно юристу(адвокату), который имеет полное право на подобные действия. Законы ЕС предусматривают произведение оплаты через банк. Оплата наличными от 10.000 Евро и более направляется в Центральный Банк, который обязан проверить личность плательщика.

Очень важное замечание, касающееся Австрийских Банков: они очень надежны, т.к. закон о банках в Австрии один из самых лучших в мире, информация никому не выдается, за исключением случаев, когда сделавший запрос докажет Австрийскому суду, что деньги заработаны нелегальным способом (мафия, наркотики, или преступление, караемое смертной казнью).

Деньги будут храниться на специальном доверительном счету и будут переданы продавцу только после одобрения сделки властями и выполнением продавцом всех обязательств. Это подразумевает внесение изменений в записях земельного кадастра.

Однако до внесения хозяином изменений в кадастр юрист должен уведомить его о получении им, юристом, денег от покупателя. Таким образом, закон гарантирует честность как продавца, так и покупателя.

Мы бы еще раз хотели обратить Ваше внимание на этот факт, что абсолютно все моменты в сделке купли-продажи недвижимости в Австрии прописаны в законе, поэтому какие-либо изменения вышеописанной схемы невозможны.

Если власти откажут в проведении сделки, покупателю возвращаются деньги за недвижимость. Но оплата юристу, нотариусу и маклеру обязательна. Маклер, в случае отказа властей, взимает не полную оплату, а фиксированную ставку. Для избежания подобных проблем наша компания настоятельно рекомендует перед просмотром недвижимости проконсультироваться с нашим юристом, специализирующимся на данном вопросе. Юрист внимательно изучит Ваши документы и даст ответ - возможна ли сделка. Кроме этого, Вы можете обратиться к юристу и для легализации Вашего долговременного пребывания в Австрии.

4. Процесс рассмотрения документов может занимать до 12 месяцев, это максимальный срок, обычно этот процесс не превышает 3 – 6 месяцев, быстрее всего выносится решение в Вене, хотя и здесь нужно ждать в среднем от двух до трех месяцев.

5. Договор купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и его регистрация в Налоговом Управлении, являются доказательством собственности до того момента, пока суд не выдаст заверенную копию страницы, на которой зарегистрирован новый владелец в Кадастре.

В Австрии система регистрации земельной собственности отлажена на великолепном уровне. Записи о собственности хранятся в Районных судах, каждый земельный участок имеет свой регистрационный номер, по которому специальные программы легко прослеживают всю историю собственности. У всех юристов и нотариусов, имеющих лицензию на работу с недвижимостью, есть доступ к этой информации. Копии всех сделок с недвижимостью содержатся в книгах регистрации земельной собственности, поэтому поиск информации о праве собственности не составляет никакого труда.