В чём же возможность заработка для инвестора?

а в том, что американское правительство дало команду банкам избавляться от любой непрофильной собственности «за любые деньги». то есть, в некотором плане это напоминает российскую приватизацию начала 90-х годов.
банки разработали специальные программы для крупных и средних инвесторов. банк продаёт свою собственность со скидкой в 60%, если инвестор вкладывает не меньше миллиона долларов. если от 500 тысяч до миллиона долларов, то скидка 40% и т.д. чем меньше вкладывается, тем меньше скидка. самая маленькая скидка 20% начинается от 200 тысяч.
эти скидки фактически даются по распоряжению американского правительства. банки обязаны в самые короткие сроки избавиться от непрофильной собственности, лежащей тяжким грузом фактически на плечах государства.

банки тоже не глупые. банки делают так называемые "пакеты", где хорошая собственность комбинируется с плохой. отношение примерно 70/3. ну тут всё очень просто. это как покупать мешок картошки. можно купить один мешок или другой... но картошку выбрать нельзя. то есть, ты будешь знать, что какой-то процент покупаемой тобой картошки будет с гнильцой или порезанной или что-то ещё.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 8.jpg
Просмотров: 143
Размер:	85.6 Кб
ID:	14

но ты знаешь, что это будет значительно дешевле, даже если ты просто выкинешь эти 30% картошки, чем ты купишь по цене в разы дороже самую лучшую отборную картошку тщательно выбирая каждую картофелину.
что значит "плохая" собственность. это, как правило, совсем не значит, что это покосившаяся избушка. это значит, что это может быть прекрасный дом, но посреди "потёмкинской деревни" (различные «инвестиционные посёлки» с прекрасными домами, но в которых никто не живёт) или все дома в районе сан-франциско, а один в лос-анжелесе, или что-то, что уже больше полгода стоит пустое и т.д.
получается что 30% денег это выкинутые деньги? конечно, нет! просто плохую собственность нужно как можно быстрее ликвидировать по себестоимости или с минимальным наваром. почему мы так уверены что "плохую собственность" можно быстро ликвидировать? да потому что цена ну уж очень хорошая. мы берём за 40% от реальной рыночной цены. предположим, дом в плохом районе стоит в среднем 100 тысяч долларов. причём 90% всех домов продаются по примерно одинаковой цене. но мы ведь купили за 40.000! отдаем за 50.000! купят в течение недели-двух. для нас это "плохая собственность", потому что она в лос-анжелесе. а кому-то она очень даже хорошая....

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 9.jpg
Просмотров: 135
Размер:	85.9 Кб
ID:	15

кто эти люди? кто будет покупать у нас «плохую собственность» и почему мы так в этом уверены?
в сша много лет, начиная с 2001 года, раскручивался мыльный пузырь под названием "это твой шанс стать миллионером". потенциальный миллионер покупает первый дом, под него берётся кредит и т.д. если этот инвестор доходит до 5-ти домов или больше, то продав первые 2 дома фактически возвращается большую часть вложенных денег с учётом того, что стоимость домов в росла на 15-25% в год.
кстати многие и стали миллионерами таким образом! но тема заключается в том, что из этой пирамиды нужно выйти до того, пока цена на них не рухнула из-за кризиса. многие разорившиеся домовладельцы успели "вкусить" сладкой жизни. и они основательно подсели на эту тему. таких подсевших миллионы!!! сейчас в сша начинается раскрутка нового пузыря недвижимости с новой силой!
вот такие клиенты и купят первый дом за полцены, чтоб его ремонтировать своими силами, взять второй и т.д.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 10.jpg
Просмотров: 127
Размер:	123.1 Кб
ID:	16

Теперь рассмотрим сценарий первый с хорошей собственностью.

хорошая собственность - это маленький дом с большим участком. идея в том, что этот дом сильно достраивается и его площадь удваивается, либо утраивается. то есть из маленького домика мы делаем 2-х 3-х квартирный дом. это стоит ещё тысяч 100 usd при стоимости дома, предположим, 120 – 140 тысяч usd то есть, наши вложения в дом будут 220 – 240 тысяч usd. при этом этот дом можно легко продать за 320 - 340 тысяч usd , при условии, что стоимость дома не увеличится ни на цент. в принципе продажная стоимость такого дома будет 370- 390 000 usd. дальше в него просто запускаются квартиранты по цене, примерно, 1400 -1600 usd в месяц за каждую квартиру. такой дом в месяц приносит 4200 – 4800 usd или 50 тысяч в год при вложениях 220 – 240 тысяч usd. даже во время достройки дома можно недорого туда поселить людей (тех же строителей, которые его достраивают). то есть доход начнёт идти вам сразу. цифры конечно ориентировочные. естественно, они будут меняться в зависимости от реальной цены, за которую куплен дом. стоимость достройки дома от 100 до 200 долларов за квадратный фит (9 квадратных фитов это 1 квадратный метр). это включает в себя проектирование, утверждение в администрации района, строительные материалы, рабочая сила, инспецкии, электрика и т.д. то есть абсолютно всё. 100 тысяч- это примерно стоимость не дорогого дома. 200 тысяч - это уже хороший дом. вы полностью возвращаете вашу инвестицию примерно за 4 – 5 лет, даже если стоимость дома не повыситься ни на цент.
вынутые деньги из «плохой собственности» сразу вкладываются в ремонт «хорошей собственности».

Теперь, сценарий второй с хорошей собственностью.

большой дом с 5-тю спальнями в хорошем месте. он нам обходится тысяч в 250 - 300 usd. вы вкладываете примерно 50 - 60 тысяч usd, чтобы сделать из него двухквартирный дом. такой дом уже стоит тысяч 450 - 550 usd при общих вложениях 300 - 350 000 usd. это без роста цен вообще. квартиры в таком доме легко сдать за 1700 - 2000 usd в месяц или 3400 4000 usd в месяц со всего дома. примерно 40 тысяч в год.

Сценарий третий с хорошей собственностью.

маленький дом с маленьким участком. должен стоить не больше 100 тысяч usd. делается быстрый косметический ремонт за 20 - 30 тысяч долларов. начинаем сдавать по цене 1200 - 1400 usd при капвложениях максимум 100 - 130 000 usd. продажная цена такого дома сегодня 150 – 180 тысяч usd. немного напоминает игру в карты. когда плохие карты скидываются и постепенно остаются только хорошие.
прогнозы роста цен собственности в сша следующие. с 2010 года рынок двинется вверх. в хороших местах до +30%, в плохих +5-10% в год. собственность лучше не держать больше 3-х лет. при этих прогнозах легко можно сделать 120% - 180% за 3 года с учётом аренды. и ещё. под эту собственность в течение этих лет можно брать кредиты и вкладывать в другие проекты. заигрываться исключительно с домами не стоит. примерно так же работает и коммерческая недвижимость.