Думаете купить дом или квартиру во Флориде, США?

Ищете информацию об оптимальных вариантах приобретения недвижимости во Флориде - этом земном раю - для себя или своих клиентов? Предпочтительно по-русски?
С чего начать и что выбрать?
Как это оформляется? Не обманут ли?
Вопросы, вопросы, вопросы...


Почему стоит покупать недвижимость во Флориде?

Южная Флорида (только 4 графства на юго-востоке штата: Монро, Майами – Дейд, Бровард и Пам Бич) - это единственное место в США, где всегда лето и можно купаться в океане круглый год благодаря теплому течению Гольфстрим. Здесь расположены всемирно известные Ки Вест, Майами Бич, Саус Бич, Пам Бич и т. п.

Помимо пляжей здесь всегда присутствует атмосфера праздника: фестивали, концерты, выставки, круизы, рестораны, бутики, казино и все, что пожелаете. Два крупных международных аэропорта и два самых известных круизных морских порта. Многие российские звезды покупают недвижимость во Флориде.


Почему стоит покупать недвижимость во Флориде сейчас?

Выбор недвижимости во Флориде на продажу обширен и цены низки, как никогда! Сейчас даже можно купить квартиру недалеко от океана в Южной Флориде за сумму около 100 000 долларов (что было немыслимо пару лет тому назад), а миллионные квартиры в роскошных башнях прямо на пляже тоже значительно подешевели.

Распространена практика покупки недвижимости во Флориде у банков, которые были вынуждены пойти на изъятие объектов у неплательщиков ипотеки в связи с кризисом. Это - хлопотно (банки не приспособлены торговать недвижимостью, их товар - деньги, поэтому много неопределенностей и задержек в процессе покупки недвижимости у банка), но т. к. банкам все же необходимо от недвижимости на балансах избавляться, то можно купить еще дешевле в результате этих хлопот.


С чего начинать процесс покупки дома или квартиры во Флориде?

Прежде всего стоит определиться со своим бюджетом на приобретение и последующее содержание недвижимости во Флориде, а также ясно представить себе цель этой покупки - будете сдавать в аренду или нет? (Некоторые квартиры сдавать нельзя по правилам ассоциации владельцев здания, например).
На короткие сроки сдавать или на длительные?
Нужна ипотека или будете оплачивать всю сумму сразу при покупке?
Есть ли у Вас какие-то специфические требования к этой недвижимости?


Что именно купить во Флориде в рамках вашего бюджета?

Дом или квартиру? Однозначного ответа нет, все зависит от Ваших предпочтений и целей.

Дом во Флориде - сам себе хозяин, хочу сдаю, хочу живу, хочу веселую компанию друзей поселю на весь отпуск, но все проблемы со страховкой, поддержанием в порядке дома, участка и бассейна (если он есть) решает сам хозяин.

Квартира во Флориде - никаких проблем с уходом, все включено в ту месячную плату, что Вы вносите в ассоциацию владельцев здания, которая нанимает менеджера для всего этого, но нужно следовать всем правилам ассоциации, которые регулируют многие стороны жизни (можно ли сдавать квартиры в аренду, кому и на сколько, можно ли содержать домашних животных, c какого возраста дети могут пользоваться бассейном, и т. д. и т. п.).

Правила ассоциации всегда направлены на то, чтобы всем было удобно жить и никто бы никому не мешал, они разные в разных зданиях, поэтому следует с ними тщательно ознакомиться до покупки, чтобы понимать, в чем Вы можете быть ограничены в своей собственной квартире (впрочем, иногда и ни в чем не будете ограничены).

Преимуществом покупки квартиры является то, что Вы сможете пользоваться такими общими удобствами здания, как бассейн, сауна, спортзал, теннисный корт, библиотека, бизнес-центр и клубное помещение, которые Вам не под силу купить и содержать в одиночку.

Есть еще возможность купить полностью меблированную и оборудованную квартиру в так называемом кондо-отеле во Флориде, который представляет из себя по сути отель (чаще всего роскошный) под управлением отельной компании (чаще всего широко известной), но все номера-квартиры принадлежат разным частным хозяевам.

Хотя Вы не вольны обставлять эту квартиру по своему вкусу, а должны купить ее с мебелью по стандартам управляющего отеля, зато тут нет никаких проблем со сдачей в аренду на любые сроки, когда Вы сами не пользуетесь своим номером - этим занимается менеджмент отеля; доход по договору делится между владельцами и отельной компанией. Все квартиры имеют полностью оборудованные кухни или встроенные мини-кухни со всеми необходимыми принадлежностями и обслуживаются как отельные номера (уборка, смена постельного белья и т. п.).

В случае же покупки дома или квартиры Вам следует заранее подумать и о том, кто и как будет осуществлять уход, поддержание, своевременную оплату счетов и, возможно, сдачу в аренду этой недвижимости во Флориде в отсутствие хозяина.


Как оформляется покупка недвижимости во Флориде?

Процесс оформления покупки недвижимости во Флориде, как и в других штатах США, регулируется и контролируется законом. Это процедура непростая, хотя и абсолютно прозрачная. Обычно так называемый клоузинг или завершение (т. е. закрытие) сделки по покупке - продаже недвижимости проводится адвокатом, который удостоверяет чистоту сделки, чтобы в дальнейшем у нового владельца не могло возникнуть никаких осложнений с законом.

Вам придется подписывать много документов в ходе приобретения недвижимости во Флориде, начиная с первичного Вашего предложения продавцу (которое уже является Вашим юридическим обязательством!), многими-многими листами на клоузинге (и каждый будет определять Ваши юридические права и обязанности на все время владения этой недвижимостью!) и заканчивая потом заявлениями в обслуживающие компании о переводе оплат на Ваше имя как нового владельца.

Рекомендуется никогда не подписывать ничего, что Вы не понимаете полностью, т.к. результаты могут быть очень нехороши - как в России доверяют бумаге с печатью организации, так в США доверяют личной подписи человека.

Если Вы что-то подписали, то это обязательно имеет правовые и финансовые последствия, даже если Вы думали, что подписываете что-то совсем с другим смыслом. Доказывать это потом придется через суд, а это очень дорогое удовольствие, если вообще возможное. Так что еще раз - понимайте досконально все, что Вы подписываете, чтобы не понести финансовых потерь, и все будет всегда в порядке. Переводчик со знанием и опытом в вопросах недвижимости - Ваш лучший помощник.


Кто Вам поможет с подбором вариантов, анализом рынка, непосредственно в самом процессе покупки (перевод документов, переговоры в Ваших интересах) и в последующем управлении Вашей недвижимостью во Флориде?

Это может быть Агент по недвижимости, среди которых есть и русско-говорящие. Чтобы понять, в чьих интересах будет действовать агент, давайте посмотрим на его систему работы и оплаты.

В США агент по недвижимости заключает эксклюзивный договор с ПРОДАВЦОМ, обязуясь действовать в его интересах, т.е. продать объект по МАКСИМАЛЬНОЙ цене в оговоренный срок, после чего продавец обязуется заплатить агенту комиссионные (обычно 6% от суммы продажи). Любому покупателю агент по недвижимости будет стараться продать, конечно, те объекты, на которые у него есть договор, и по максимально возможной цене, т. к. он не просто обязан это сделать по закону, но и его комиссионные тем больше, чем выше окончательная цена сделки.

В том случае, если покупатель ничего не выбрал из тех объектов, что у агента на договоре, то чтобы заработать хоть что-нибудь, этот агент может предложить покупателю объекты недвижимости других агентов - тогда эти два агента, участвующих в сделке, разделят комиссию, и каждый получит по 3% от окончательной суммы сделки.

Очевидно, что как бы ни были агенты по недвижимости милы и обходительны с Вами, они никогда НЕ РАБОТАЮТ в Ваших интересах, а преданы исключительно интересам продавца - и это так по закону, т. е. фактически играют на стороне противника. К тому же они никогда не покажут Вам никакие объекты, выставленные на продажу самим хозяином недвижимости без договора с каким-либо агентом, т.к. при такой покупке агент обычно бы остался без оплаты.

Конечно, есть вариант, что Вы сами можете подписать с агентом по недвижимости договор, обязуясь оплатить ему сами комиссию от покупателя в том случае, если продавец не платит. Но давайте посмотрим, чем это чревато для Вас. Во-первых, может так сложиться, что Вы будете обязаны заплатить комиссию, даже если сами найдете подходящий объект (случайный знакомый в разговоре упомянул, что его сосед продает как раз то, что Вы ищете, например), а во-вторых, все равно этот, уже ЯКОБЫ ВАШ агент, которому Вы платите, будет заинтересован вовсе не в низкой, а в самой высокой цене сделки, т. к. это увеличивает его заработок, исчисляемый в процентах!

Для российских агентов по недвижимости, посылающих клиентов-покупателей к американскому агенту и намеревающихся получить свою долю его комиссионных, есть своя специфическая проблема - американский лицензированный агент по недвижимости по закону имеет право делиться комиссионными ТОЛЬКО с другим лицензированным американским агентом, а всем прочим лицам он может платить лишь так называемую плату за нахождение (клиента либо объекта недвижимости), которая существенно ниже. Следовательно, потребуется специальное юридическое соглашение по оплате Ваших посреднических услуг.

Альтернативу агенту представляет русско-говорящий Консультант по недвижимости, который не оплачивается Вами в процентах от сделки, никак не зависит от окончательной цены покупки, а следовательно, будет действительно работать в ВАШИХ интересах. К тому же оплата Консультанта будет в сумме существенно ниже комиссии агента, особенно при дорогой покупке.

Консультант обеспечит Вам ВСЕ УСЛУГИ по подбору и оформлению покупки самого наилучшего именно для Вас или Вашего клиента объекта недвижимости во Флориде, проведет анализ рынка недвижимости в Вашей ценовой категории и переговоры в Ваших интересах, подготовит визит в США, поможет во время визита чувствовать себя комфортно в чужой стране, обеспечит перевод с английского и сопровождение на машине с водителем.

Последующие за покупкой непростые вопросы содержания недвижимости во Флориде в отсутствие хозяина и сдачи ее в аренду, если требуется, также будут решены Консультантом по недвижимости с легкостью.