В настоящее время на рынке недвижимости Испании сложилась ситуация, когда испанские банки в следствии всемирного финансового кризиса стали обладателями большого количества единиц всевозможной недвижимости, которую теперь они вынуждены сами продавать или сдавать в аренду.

При этом, банки продают недвижимость жилья как вторичного рынка, так объекты новостроя, сданные строительными компаниями под ключ.
Данная ситуация возникла в связи с тяжёлой экономической обстановкой во всём Мире и, в частности, в Испании.
Возросшая безработица, произошедшая из-за резкого падения в строительной индустрии Испании, привела к потере рабочих мест и к снижению зарплат трудоспособной части населения.
Как следствие, возникли трудности у населения выплачивать взятые ранее ипотечные кредиты на купленное жильё, что в свою очередь, вынудило банки приступить к изъятию жилья у владельцев не способных исполнять свои кредитные обязательства перед тем или иным банком.

Кроме того, банки резко ужесточили условия и объёмы выдаваемых кредитов для покупки и строительства нового жилья, что привело к остановке строительства и снижению его темпов до 70% от до кризисного времени.

Ещё одной проблемой, в создавшейся череде сложностей строительного рынка, стало - резкое ухудшение экономически Англии, граждане, которой тотально скупали жильё в Испании в докризисный период, также используя при этом ипотечные возможности испанских банков.

В результате внезапно возникшего падения спроса на недвижимость, строительные компании Испании, финансировавшие свои стройки за счёт банковского кредитования, одновременно, рассчитывая на дальнейшее увеличение спроса на жилую недвижимость, оказались в сложных обстоятельствах по возврату кредитов банкам.
Это заставило их произвести расчёты с банками не деньгами, а уже построенной недвижимостью, т.е. квартирами, домами и др. видами недвижимости.
Из-за остановки банками финансирования ещё строящихся объектов, многие строительные компании не смогли закончить уже начатые стройки, были вынуждены остановить их и законсервировать или выставить на продажу.

Таким образом, в силу сложившихся обстоятельств, многие испанские банки были вынуждены организовать в своих структурах департаменты по продаже и сдаче в аренду, отторгнутой у частных владельцев недвижимости, а также новой и недостроенной недвижимости недвижимости, переданных им строительными компаниями в счёт погашения кредитов.

При этом, желающие купить недвижимость от банков, должны учитывать, что недвижимость, отторгнутая за не уплату прежними владельцами кредитных обязательств, продаётся по остаточным ценам и может быть снижена до 70% от прежней цены. Недвижимость, продаваемая банками от строительных компаний, как правило, снижена от 20 до 35% от первоначальной цены.
Как же конкретно, на деле выглядит продажа или сдача в аренду недвижимости, предлагаемой банками Испании.

Существует несколько вариантов этих сделок, а именно:

1). Сдача в аренду с последующим выкупом.

Для оформления недвижимости по этой схеме, не резидент Испании подписывает Контракт с данным банком об аренде недвижимости с последующим её выкупом. Одновременно не резидент должен открыть в данном банке два личных счёта, один счёт текущий, с которого он будет оплачивать ежемесячную арендную квоту и второй - личный депозитный счёт, на который он должен положить депозит в размере 6 месячных арендных квот.

Депозит будет заблокирован и находиться на счету не резидента до окончания аренды недвижимости и возврата недвижимости банку или до момента покупки этой недвижимости не резидентом.
В случае, если не резидент не захочет, по каким-то причинам, выкупать данную недвижимость, он имеет право вернуть её банку без объяснений и каких-либо обязательств, при этом банк разблокирует его депозит полностью, если недвижимости не нанесён ощутимый ущерб.
Если же не резидент нанёс какой-то серьёзный ущерб, арендованной им недвижимости, он должен устранить это за свой счёт или по обоюдному согласию с банком из суммы депозита, при этом естественное старение недвижимости учитывается банком как должное явление и за него претензии не предъявляются.

На свой текущий счёт не резидент должен положить следующую сумму:
1 месячную квоту за 1-ый месяц аренды, 1 месячную квоту, как гарантия оплаты ещё одного месяца, если вдруг не резидент, прожив месяц, оставил недвижимость без оплаты, и примерно 250 Евро за оплату подписанного Контракта.
При этом банк, после проживания не резидентом первого месяца в недвижимости, оплату следующего месяца не взимает, а дарит.
Минимальное время аренды с последующим выкупом - 2 года, после чего недвижимость может быть выкуплена.
Существуют временные градации аренды с последующим выкупом - 2, 4, 5 и 7 лет, при этом, после 2-х лет 100% уплаченных денег засчитываются в счёт погашения стоимости выкупаемой недвижимости, после 4 лет, только, 80% от уплаченных денег засчитываются в счёт погашения стоимости, 5 лет - 70% и 7 лет - 60% соответственно.

Абстрактный пример предполагаемой покупки недвижимости по цене 100.000 Евро и с ежемесячной квотой аренды прим. 300 евро:

1). текущий личный счёт 300 х 2 =600 Евро плюс около 250 Евро оформление, итого 850 Евро.
2). личный депозитный счёт 300 х 6 = 1.800 Евро.
3). сумма аренды за 2 года 300 х 24 месяца = 7.200 Евро.
4). оформление покупки недвижимости через два года. Банк финансирует для не резидентов 80% от цены за недвижимость и 20% взнос не резидента, т.е. 100.000 х 20% = 20.000 Евро. Из этой суммы вычитается сумма аренды за 2 года, т.е. 20.000 - 7.200 = 12.800 Евро, эту сумму должен оплатить не резидент банку за покупаемую недвижимость, а на остальную сумму 100.000 х 80% = 80.000 Евро банк даёт кредит под 3% годовых, сроком до 30 лет. Если же покупатель не хочет брать кредит, то он выплачивает банку 100.000 - 7.200 = 92.800 Евро. В обоих случаях недвижимость переходит в собственность покупателя немедленно, после подписания купчей у нотариуса.

2). Покупка недвижимости в кредит с трёхлетней отсрочкой выплаты кредита.

Эта форма покупки недвижимости ничем не отличается от обычной покупки недвижимости с получением ипотечного кредита в одном из испанских банков, кроме условий выплаты полученного кредита под недвижимость.

Банк продаёт принадлежащие ему объекты недвижимости с 80% ипотечным финансированием на срок до 40 лет.
Покупатель, не резидент Испании, при покупке недвижимости выплачивает банку 20% от стоимости понравившейся ему недвижимости и при этом получает от банка ипотечный кредит в размере 80% от стоимости и с возможностью начинать выплачивать кредит после трёх лет пользования, купленной недвижимостью. Купив таким образом недвижимость, покупатель становиться полным её владельцем с оформлением купчей у нотариуса и регистрации в Регистре Недвижимости.
Покупатель имеет право проживать в ней и использовать недвижимость в любых других целях, в т.ч. сдавать её в аренду или продать другому желающему. По истечении 3-х лет покупатель может отказаться от недвижимости и вернуть её банку или начать выплачивать ипотеку в соответствии с Контрактом.

3). Покупка недвижимости в кредит с пятилетней отсрочкой выплаты кредита банку.

Покупатель, не резидент Испании, покупает недвижимость одного из банков в кредит, при этом он выплачивает банку 20% от стоимости недвижимости, а на 80% стоимости он получает ипотеку от банка на срок до 40 лет.
Первые 5 лет покупатель выплачивает банку, только, проценты за полученный кредит(прим. 3% годовых), а сам кредит начинает платить после 5-ти лет. Покупатель становится владельцем недвижимости сразу после подписания купчей у нотариуса и последующей регистрации в Регистре Недвижимости.

Таким образом, купив недвижимость по цене, примерно, 200.000 Евро, покупатель может выплачивать банку ежемесячно около 400 Евро в течении пяти лет и использовать недвижимость по своему усмотрению, т.е. жить в ней, сдавать её в аренду или продать. По истечении 5-ти лет покупатель может без объяснений вернуть недвижимость банку или оставить её себе.

Внимание общие требования!!! Прошу не забывать, что при покупке недвижимости любым из этих способов, как в прочем и обычным путём, покупатель выплачивает все платежи в соответствии с законом о покупке недвижимости в Испании: 8% НДС от стоимости, если недвижимость новая или 7% за передачу недвижимости, если вторые руки, взнос за регистрацию недвижимости, услуги нотариуса. Всё вместе около 10% от стоимости недвижимости.