Добро пожаловать на AddHome.ru.
Показано с 1 по 8 из 8
  1. #1

    По секрету всему свету...

    ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР - ЭТО ОЧЕНЬ СЕРЬЁЗНО !

    В России,наплевательски относятся к договорам. Скорее, важно о чём договорились устно, чем то, что написано на бумаге. По-видимому, эта традиция укоренилась из-за искаженных правоохранительной и судебной систем.

    В Болгарии, как и во всём цивилизованном мире, исповедуется принцип СВОБОДЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. Что в договоре написано, так тому и быть! То есть стороны об этом договорились. Если что-то не написано, значит, стороны об этом не договаривались. А, следовательно, о чём не договорились, то и выполнять не надо. И всякие возгласы, типа: "А мне говорили...", "А я думал..." - никакого юридического смысла не имеют и никем в расчёт, в том числе, и болгарским судом приниматься не будут.

    В России принцип свободы заключения договора декларируется, но на самом деле,права сторон жёстко ограничены рамками законов. В Болгарии поле для творчества значительно шире.Большая часть нюансов регулируется договором, а не законом. Это принципиально важно!

    Россияне в массовом порядке почему-то считают, что предварительный договор - это договор о намерениях. Но это далеко не так. В предварительном договоре лишь одно намерение - совершить сделку купли продажи имущества. А остальное - это существенные обязательства сторон до и после совершения купли - продажи. Ведь уже после подписания предварительного договора покупатель, как правило, должен заплатить продавцу задаток, совершать платежи по графику, оплатить частично или полностью услуги риэлтора и т.д. и т.п.

    ПОЭТОМУ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР - ЭТО ОЧЕНЬ СЕРЬЁЗНО!

    И ЕЩЁ ОДИН ВАЖНЫЙ МОМЕНТ. Предварительный договор по болгарским законам не обязательно удостоверяется нотариусом. Однако настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор нотариально. Дело в том, что нотариус проверяет соответствие договора болгарскому законодательству. И, если какое-то условие договора ограничивает права покупателя, то добросовестный нотариус обязательно спросит у Вас согласие с таким условием.

  2. #2
    В Европейских странах одним из наиболее преследуемых государством преступлений является неуплата налогов. Хотя в Болгарии с уплатой налогов не всё так гладко, как в Старой Европе... Но в отношении иностранцев - будьте спокойны!

    В Болгарии относительно невысокие ставки налогов. И это для российского сердца приятно. Так, например, подоходный налог ниже, чем в России, и составляет 10%.

    По болгарским законам новый собственник недвижимости обязан встать на налоговый учёт в течение 2-х месяцев со дня покупки недвижимости.

    НЕ ШУТИТЕ С ЭТИМ! В лучшем случае - штраф, а может быть и хуже.

    При постановке на учёт налоговая инспекция попросит нового собственника заполнить достаточно объёмный формуляр о свойствах недвижимости (кирпичный дом или панельный, с лифтом или без, год постройки, утеплён или нет и т.п.). На основании этих данных впоследствии будет рассчитана ставка налога для данной недвижимости.

    Собственник недвижимости обязан ежегодно платить налог на недвижимость.

    Ставка его исчисляется из (если по-нашему) кадастровой (или по-другому: нотариальной, БТИ-шной) стоимости квартиры. Заметьте, налог берётся не с рыночной стоимости, а с кадастровой,т.е.специально исчисленной государством стоимости для оплаты налога на недвижимость. Кадастровая стоимость, порой, в разы меньше рыночной. Соответственно, если вы купили недвижимость, скажем, за 30 тыс. евро, а её кадастровая стоимость 15 тыс. евро, то Вы будете платить налог именно с 15 тыс. евро. Приятно!

    Ставка налога на недвижимость составляет - 0.15% от кадастровой стоимости.

    ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ

    Перед тем, как покупаете недвижимость требуйте у продавца справку о кадастровой стоимости недвижимости. Эту стоимость можете смело указывать в договоре купли-продажи, чтобы снизить нотариальную пошлину. В Болгарии нотариус действительно несёт полную ответственность за заверенные им бумаги. О случаях продажи квартир с "тараканами" в Болгарии, и отмене на этом основании договоров купли-продажи нам неизвестно. А вот в предварительном договоре рекомендуем указывать истинную цену недвижимости от греха подальше. К разночтениям в предварительном и основном договорах о цене недвижимости болгарские нотариусы привыкли и относятся к этому с пониманием.

    Налог на недвижимость платится в Болгарии за текущий год 4-мя равными частями, первый платёж - до 31 марта, второй - до 30 июня, третий - до 30 сентября, четвёртый - до 30 ноября. Если Вы вносите всю сумму налога за год первым платежом, Вас ожидает бонус от государства в виде снижения ставки налога на 5%. Тоже приятно!

    Если же Вы не заплатили вовремя налог на недвижимость, Вас могут ожидать сильные неприятности. Во-первых, при оформлении визы, как для собственника недвижимости, у Вас запросят документ, подтверждающий уплату налога на недвижимость. Если Вы его не предоставите, то и визу не получите. Во-вторых, к Вам применят штрафные санкции. А, в случае, если Вы не платите налогов несколько лет, могут арестовать имущество и продать его без Вашего согласия. Остаток денег за вычетом налогов и штрафов Вам вернут, но попасть снова в Болгарию станет для Вас проблемой.

    ТАРИФЫ И СБОРЫ

    СБОР ЗА ВЫВОЗ БЫТОВЫХ ОТХОДОВ
    Одновременно с уплатой налога на недвижимость Вы должны платить сбор за вывоз мусора. Ставка этого сбора устанавливается каждым муниципалитетом самостоятельно. Размер ставки в среднем 0.15% (Варна) - 0.25%(Бургас) от кадастровой стоимости недвижимости. Собирается налоговым органом.

    КОММУНАЛЬНЫЕ ТАРИФЫ
    Коммунальные платежи (свет, вода, газ) оплачиваются по счётчикам. Нет потребления - нет оплаты. Платы за обслуживание общедомового имущества (плата за жильё) в Болгарии не существует. Однако, если Вы купили апартаменты в жилом или гостиничном комплексе, руководство комплекса вправе собирать с Вас плату по договору обслуживания общего имущества комплекса.

  3. #3
    ВИЗЫ. ВНЖ. ПМЖ.

    ВИЗЫ ДЛЯ СОБСТВЕННИКА

    В соответствии с болгарскими законами иностранец - собственник болгарской недвижимости вправе получить годовую визу в Болгарию. Общий срок пребывания - не более 180 дней в год (не более 90 дней в каждом полугодии).
    По истечении годовой визы собственник недвижимости вправе получить 3-х летнюю визу для въезда в Болгарию. Срок пребывания также не более 90 дней в полугодии.
    Виза выдаётся только собственникам недвижимости с Актом 15 и Актом 16. Собственники недвижимости с Актом 14 получить вышеуказанные визы не смогут.

    СПРАВКА.

    АКТ 14
    Недвижимость до конца не построена (коробка, грубая внутренняя отделка) либо трудности с получением Акта15 из-за недоделок или каких-то строительных нарушений.

    АКТ 15
    Недвижимость построена, но квартиры (помещения) официально не подключены к коммуникациям: тарифы за свет и воду по высоким расценкам.

    АКТ 16
    Недвижимость введена в эксплуатацию.

    При получении долгосрочной визы у собственника недвижимости обязательно спросят документ, подтверждающий факт оплаты налога на недвижимость за текущий год. При отсутствии такого документа, получение долгосрочной визы проблематично.

    ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО

    Иностранец вправе получить вид на жительство (ВНЖ) в Болгарии сроком на 1 год при определённых болгарским законодательством условиях.
    В 2009 г. был изменён болгарский Закон об иностранцах. Теперь отказ в продлении ВНЖ возможен в том случае, если иностранец в течение 12 последовательных месяцев со дня выдачи ему разрешения ни разу не находился на территории Болгарии или любой другой страны ЕС.
    Короче говоря, для продления ВНЖ в Болгарии надо раз в год ездить в страны Евросоюза. Пребывание на территории государства - члена ЕС доказывается документом, выданном лицу этим государством или же декларацией. Таким документом может быть, например, виза в страну ЕС и отметки в загранпаспорте о пересечении границы такой страны.

    ПОСТОЯННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА

    С 2009 года для иностранцев облегчили режим ПМЖ. Если ранее требовалось обязательное нахождение в Болгарии не менее 6 месяцев и 1-го дня в году, то в настоящее время по новому болгарскому закону необходимо хотя бы один раз посетить Болгарию до истечения одного года со дня последнего отъезда или любую иную страну Евросоюза.

  4. #4
    ФИРМА ЗА 1 ЕВРО

    До 2009 г. в Болгарии зарегистрировать фирму было достаточно дорого из-за большого размера уставного капитала. В 2010 году явно ситуация меняется в лучшую сторону. Дело в том, что к власти в Болгарии в результате выборов пришли либералы.

    Самым большим спросом в Болгарии пользуется ООД (аналог российского ООО). С конца 2009 года уставной капитал для ООД составляет что-то около 1 евро !!!
    На сегодняшний день - это самая минимальная ставка в Евросоюзе.

    Если учесть тот факт, что подоходный налог в Болгарии имеет плоскую шкалу и равен 10% (т.е. меньше, чем в России), то складывется определённая картина. Скорее всего, болгарские власти решили взять курс на привлечение иностранного капитала. В то время, как в Старой Европе повышаются налоговые ставки и идёт борьба с "уводом" капитала в оффшоры, Болгария решила попробовать создать маленький раёк в Еврозоне. Она недвусмысленно приглашает легально "крутить" и хранить капиталы на её территории, что намного выгоднее, чем в Старом Свете.

    Есть и ещё одна причина. В Болгарии несмотря на давление Евросоюза так и не разрешена свободная продажа земли нерезидентам. Против продажи земли иностранцам выступает большинство населения Болгарии. Это "комплекс" жителей Восточноевропейских стран. Аналогичная ситуация возникала в Чехии и Словакии. В то же время, в Болгарии разрешено покупать земельные участки фирмам, учреждённым на территории Болгарии, в том числе и со 100% иностранным капиталом.

    Снижение уставного капитала ООД до 1 евро, фактически, делает привлекательным сделки с землёй для иностранцев через учреждение болгарской фирмы. Это, по-видимому, очередной шаг в сторону выполнения указаний ЕС. Скорее всего, в ближайшее время следует ожидать всплеск создания "псевдо ООД" лишь с целью покупки земельных участков нерезидентами. А "сладкой" землицы в Болгарии ещё много!

    Для россиян (кто не занимается бизнесом) создание ООД важно в таких случаях, как:

    * если необходимо купить земельный участок;

    * если необходимо получить ВНЖ в Болгарии и нет иных оснований.

  5. #5
    КАК КУПИТЬ ЗЕМЛЮ?


    Проблема в том, что в соответствии с болгарским законодательством земельные участки не НЕ МОГУТ БЫТЬ В СОБСТВЕННОСТИ у иностранных лиц. Купить частный дом, коттедж и т.п. без урегулирования вопроса по земле невозможно. Что делать?

    На сегодняшний день существует 2 способа решения проблемы с земельными участками для нерезидентов (иностранцев).

    ПЕРВЫЙ СПОСОБ- достаточно распространённый для европейских стран из бывшего соцлагеря. На территории Болгарии регистрируется ООД (аналог ООО), где учредителем выступает иностранный гражданин (Вы) или несколько граждан (например, Ваша семья). На эту фирму оформляется право собственности на землю и всё: земля, по сути, Ваша. Как вариант, можно не создавать фирму в Болгарии, а зарегистрировать представительство российской фирмы.

    При первом способе существует один существенный недостаток: надо постоянно поддерживать болгарскую фирму в рабочем состоянии. Для этого, как минимум, необходимо сдавать в налоговую "нулевые" балансы. А это влечёт постоянные траты на бухгалтера или на услуги бухгалтерских фирм. Но при этом существенное преимущество - земельный участок, по сути, в Вашей собственности.

    ВТОРОЙ СПОСОБ-земля не приобретается в собственность, а берётся в аренду на 49 лет у собственника. При этом арендная плата оплачивается за 49 лет вперёд (фактически оплачивается стоимость земельного участка). И оформляется генеральная доверенность на арендатора с правом продажи земельного участка (по аналогии с тем, как в Рссии продаются авто по генеральной доверенности).

    Существенное преимущество второго способа очевидно - нет трат на создание фирмы и ведение бухучёта. При этом, по сути, все права собственника, в том числе, и по отчуждению (продаже, дарению и т.п.) земельного уастка по доверенности переходят к арендатору. Существенный недостаток тоже очевиден: арендатор земельного участка юридически не является собственником.

    КАКОЙ СПОСОБ ЛУЧШЕ?

    Это зависит от конкретной ситауции.

    Если Вы приобретаете земельный участок с целью дальнейшей перепродажи, когда он вырастет в цене, или для строительства, тогда лучше открывать фирму и оформлять всё на неё. Это надёжнее. И не вызовет ни у кого никаких нежелательных вопросов.

    Если Вы приобретаете земельный участок с недвижимостью, которую не планируете в скором времени продавать (для собственного проживания, для сдачи в аренду и т.п.), то, наверное, выгоднее оформлять землю в долгосрочную аренду с оформлением генеральной доверенности на арендатора. Дело в том, что, скорее всего, Евросоюз "продавит" Болгарию, как "продавил" Чехию и Словакию, и в Болгарии будет разрешено оформление недвижимости в собственность иностранным лицам. В Чехии и Словакии это произошло в 2008 - 2009 годах. Когда будет в Болгарии, пока неизвестно, но,по мнению экспертов, ждать не долго.

  6. #6
    ИПОТЕЧНЫЕ КВАРТИРЫ

    В связи с кризисом в Болгарии на продажу часто выставляют квартиры под ипотекой. То есть такая недвижимость заложена в Банке, выдавшем ипотечный кредит, и может дёшево стоить из-за проблем у собственников.

    Надо знать, что юридический статус залогового имущества в России и в Болгарии значительно отличаются. То есть в Болгарии не так, как в России!

    Собственник ипотечной квартиры вправе без согласия банка, выдавшего кредит, продать недвижимость. И даже может не ставить банк в известность о смене собственника. В соответствии с болгарским законодательством ипотека следует за имуществом. То есть, если Вы купили квартиру с ипотекой, то, несмотря на смену собственника, квартира так и останется в залоге у банка и будет считаться под обременением.

    Ипотеку на россиян с болгарских граждан банки, как правило, не переводят.То есть не перезаключают с россиянами ипотечный договор, он так и остаётся "висеть" на продавце.

    Если продавец убедил Вас, что из полученных за квартиру денег погасит ипотеку, то это просто слова. Чтобы избавиться от обременения надо выполнить ипотечный договор, рассчитаться с банком и нотариально "закрыть" ипотеку.

    В случае неисполнения ипотечного договора, Банк вправе отобрать у нового собственника залоговое имущество, выставить на торги, продать и погасить Ваши убытки, если денег хватит...

    Поэтому к покупке имущества под ипотекой надо подходить очень осторожно и продуманно. Как минимум, внести в предварительный договор формулировки, обеспечивающие Вашу защиту при неисполнении ипотечного договора продавцом.

    И ещё один существенный момент. При досрочном погашении ипотеки болгарские банки (большинство из них) взимают штрафы. Причём величина штрафа существенная и может достигать 5% от остатка по ипотеке. Правда, в последнее время ЕС давит на Болгарию, чтобы штрафы довели до цивилизованного уровня (до 1%). Но эта норма будет распространятся только на новые сделки. По уже заключённым ипотечным договорам ситуация со штрафом за досрочное закрытие ипотеки вряд ли изменится к лучшему. И это надо учитывать!

  7. #7
    АФЕРЫ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В БОЛГАРИИ

    Этот метод "развода" стал популярным в Болгарии в предкризисные времена. А уж когда грянул финансовый кризис, он стал расцветать махровым цветом. Главное - практически невозможно доказать наличие мошенничества.

    Метод "Ты кому деньги давал?" прост, нахален и, практически, не доказуем. Заключается он в следующем.

    Строитель (реже - посредник) договаривается с "чёрным" брокером, который ведёт все сделки купли - продажи строителя. "Чёрный" брокер обхаживает покупателя, показывает объекты, составляет договоры, участвует в сделках по заключению предварительного договора между продавцом (строителем) и покупателем. Всё выглядит честно и законно. Но...

    ... Но деньги за недвижимость с покупателя берёт "чёрный" брокер. При этом всё солидно оформляется расписками. Продавец (строитель) на словах подтверждает, что всё нормально - сделка состоялась.

    А дальше происходит следующее. Строитель распродаёт апартаменты на стадии строительства и уходит с объекта, оставляя его "замороженным". Покупатели начинают ждать, потом переживать, и, наконец, решаются возвратить непонятно за что потраченные авансом деньги. И идут на переговоры с продавцом (строителем). "Мол, сейчас я его... он мне всё вернёт... иначе я в суд или прокуратуру..." - мечтает покупатель, потрясая расписками об оплате.

    При встрече разъярённого покупателя со строителем выясняется, что деньги в счёт оплаты апартамента покупателя строитель от "чёрного" риэлтора не получил. Ох, какой негодяй этот брокер! Всё забрал себе! Но строитель не отказывается засчитать эти деньги в счёт оплаты апартамента..., мол, дело чести. Но вот вернуть - никак! Ты кому деньги давал? Брокеру? А он у меня не работал - он сам по себе! Вот с брокера и спрашивай!

    Покупатель ищет брокера. Если повезёт - находит. И тогда брокер поясняет, что действительно все деньги забрал себе, поскольку ему строитель был должен крупную сумму денег за другой объект и не отдавал. Если, мол, строитель чем-то недоволен, то пусть подаст на него в суд. А раз не подаёт - значит, всё так оно и есть!

    Возникает интересная ситуация. Строитель признаёт оплату покупателя за квартиру (чисто из гуманных соображений!), но не признаёт факт получения за неё денег от покупателя (Ты кому деньги давал?). Брокер признаёт факт получения денег от покупателя и подтверждает, что не передавал их строителю.

    Результат: покупатель отдаётся на милость строителя. Строитель ему нежно объясняет, что если вдруг покупатель надумает подать заявление в суд или правоохранительные органы, то строитель тут же откажется признавать факт оплаты за недвижимость (Ты кому деньги давал?).

    Заявлять куда следует на мошенничество брокера также бесполезно, поскольку строитель подтвердит, что "чёрный" риэлтор справедливо удержал деньги покупателя за долги строителя. Круговая порука...

    Остаётся только надеяться, что когда-нибудь вдруг строитель смилостивится и за свой счёт достроит объект (несбыточные мечты!)... либо раскошеливаться дополнительно, чтобы получить готовую квартиру, а не владеть недостроем.

    Единственный способ уберечься - это платить деньги исключительно продавцу недвижимости либо уполномоченному продавцом лицу, при этом копию документов с полномочиями оставлять у себя... так, на всякий случай.

  8. #8
    1000 евро по доверенности

    В Болгарии не кидают сразу и намного, как в России. Случаи, чтобы покупатели купили "воздух" очень редки. Гораздо чаще обманывают по мелочам. Ниже приведён один из таких способов, достаточно оригинальный.

    Как правило, покупатели недвижимости из России приезжают в Болгарию на 2 - 3 недели. Неделя, чаще всего, уходит на осмотр объектов, а остальное время - на оформление документов купли - продажи. Иногда времени не хватает, и покупатели уезжают, оставляя доверенность на подписание предварительного договора покупки недвижимости представителям риэлторских фирм. По своей наивности полагая, мол, это всего лишь договор о намерениях... Такой доверчивостью россиян, порой, пользуются мошенники.

    Итак, как всё происходит. Покупатель посмотрел объект и решил купить. Начали оформлять документы, но то справки какой-то не хватает, то продавец вдруг вынужден куда-то уехать на пару дней. Короче, тянется всё до отъезда покупателя. Потом риэлтор предлагает оставить ему нотариальную доверенность на подписание предварительного договора от имени покупателя (мол, всё уже решено - остались формальности). При этом оставляется задаток эдак 2000 евро, чтобы сделка не сорвалась. И - по рукам!

    Через 3 - 4 дня покупатель звонит риэлтору и тот сообщает радостную весть: всё в порядке - предварительный договор подписан. Покупатель отмечает событие за рюмкой чая и поминает добрым словом риэлтора.

    Где-то через месяц - два покупатель получает от риэлтора некое странное сообщение, мол, покупатель должен продавцу 50 000 евро! Покупатель в шоке! Какие 50 000 евро? Это путаница какая-то! Идут лихорадочные звонки в Болгарию, переговоры с риэлтором, из которых выясняется, что в предварительном договоре существовала ответственность сторон: если Продавец в течение месяца не продаст Покупателю объект, то должен заплатить неустойку в сумме 50 000 евро. А если Покупатель в течение месяца не заплатит полностью за купленный объект, то уже он должен заплатить неустойку в 50 000 евро. А раз деньги в счёт оплаты вовремя не поступили, то давай ... раскошеливайся!

    Покупатель начинает нервничать, звонить риэлтору, угрожать и материться. А тот искренне доказывает, что Покупатель видел проект предварительного договора, читал и согласился. А там этот пункт был. По электронке пересылается сканированная копия предварительного договора с указанным пунктом.

    Через некоторое время, когда переговоры до предела обострились и клиент "созрел", риэлтор предлагает всё исправить и переговорить с Продавцом. Переговоры ведутся "долго" и "трудно". В результате риэлтор сообщает, что ему удалось решить все вопросы с продавцом, но это стоило денег. Сколько? Половина задатка. Покупатель рад, что избавился от огромного долга в 50 000 евро, не подозрвая, что его просто развели на 1000 евриков!


    Подробнее о Болгарских мошенниках и аферистах из БОЛГАРСКОГО АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "АДРЕС" (АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ) читайте тут http://forum.addhome.ru/showthread.php?t=292

 

 

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

     

Метки этой темы

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  
Яндекс цитирования Яндекс.Метрика