Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-1.jpg
Просмотров: 152
Размер:	108.0 Кб
ID:	112

Инвесторы всего мира стремятся обзавестись недвижимостью в Швейцарии. Основная причина - желание иметь надежные и ликвидные (только не для россиян) активы, престиж обладания кусочком Швейцарии. Доходность отступает на второй план, хотя при правильном выборе вида и района недвижимости можно недурно заработать.
Но на пути иностранных инвесторов, как огнедышащий дракон, стоит закон, запрещающий иностранцам приобретение недвижимости.
В течение последних пятидесяти лет он менял содержание, название, но успешно выполнял свою цель: "предотвратить захват иностранцами швейцарской земли" В своей последней ипостаси он получил неофициальное название Закон Коллера (Lex Koller), и российским инвесторам его надо всегда иметь в виду.

Что такое Швейцария?

Швейцария (полное название Швейцарская Конфедерация - La Confederation Helvetique - CH) - очень маленькая страна с небольшим населением. Её площадь составляет 41 290 кв. км. - на 4 510 кв. км. меньше Московской области. Причем, более 60% площади покрыто Альпами, а около 4% находится на дне озёр и рек. Население 6 628 тыс. чел. - 64 % населения Москвы. 20,3% населения Швейцарии составляют иностранцы. Поэтому понятна причина появление закона Коллера.

Швейцария, несмотря на название, - федеративная республика. Субъектами федерации являются 26 кантонов, состоящих из 2 900 коммун. Каждый кантон имеет свою конституцию, законы, а коммуны свои правила, но их права ограничены федеральной конституцией. В ведении федеральных властей находятся вопросы войны и мира, внешних отношений, армии, железных дорог, связи, денежной эмиссии, утверждение федерального бюджета и т. д.

Законодательная власть принадлежит двухпалатному парламенту - Союзному собранию, состоящему из Национального совета и Совета кантонов (Палаты равноправные).
Все законы, принятые парламентом, могут быть утверждены или отвергнуты на всенародном (факультативном) референдуме. Исполнительной властью является Федеральный совет (правительство), состоящее из 7 членов, каждый из которых возглавляет один из департаментов (министерств).
Глава страны - президент, избираемый каждый год по принципу ротации из числа членов Федерального совета. Члены Федерального совета избираются на совместном заседании обеих палат парламента.
Официальные языки: немецкий (на нем говорит 70% коренного населения), французский (- 20 % коренного населения), итальянский (- 10 % коренного населения), ретророманский (незначительная часть населения, сосредоточенная в кантоне Граубюнден). Государственные - первые три.
Законодательство Швейцарии делит иностранцев на два сорта: первый и второй
К первому - относятся граждане государств - членов Европейского союза - ЕС / Европейской ассоциации свободной торговли - ЕАСТ, ко второму - все остальные, включая россиян.
Иностранцы второго сорта ограничены в пребывании в Швейцарии, получении права на коммерческую деятельность, получение работы, приобретению недвижимости и многим другим, не относящимся к предмету данной статьи.

Правда, иностранец второго сорта может получить бессрочное разрешение на домашнее обустройство (autorisation d'etablissement/Niederlassungsbewilligung) и тогда он будет уравнен в правах с коренными жителями.

Вид на жительство (l'autorisation de sejour) может быть выдан иностранцу второго сорта (в пределах лимита, установленного Федеральным советом) на срок более года, с возможностью продления.

Даже швейцарские компании с 30% участием в капитале иностранцев 2 сорта не имеют права на приобретение недвижимости. Вышеизложенное делает невозможным существование в Швейцарии свободного рынка недвижимости, т.к. к нему допущены не многие.

Федеральный закон о приобретении недвижимого имущества иностранцами от 16 декабря 1983 г. (Loi federale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes a l'etranger - LFAIE du 16 decembre 1983) требует, "чтобы иностранцы" получали разрешение от соответствующих кантональных и федеральных властей перед покупкой недвижимого имущества в Швейцарии. Закон был принят в результате всенародного референдума.
Под юрисдикцию закона не попадают иностранцы 1 сорта и обладатели разрешения на домашнее обустройство. Обладатели вида на жительство могут без разрешения приобретать жилую недвижимость только для использования её как основное место жительства (сдача в аренду не разрешается).

Кроме того, площадь купленной земли, не должна превосходить необходимой потребности. Компетентные кантональные власти принимают специальное решение для участков более 30 соток. Когда покупатель меняет место своего жительства, он может использовать остающееся жилье, как считает целесообразным:
- продать его
- продолжать использовать его как вторичное жилье или жилье в отпускное время
- арендовать его третьим лицам.

Даже если человек покупает новый дом в новом месте жительства, он не обязан продавать старое жилье.

На вопрос, какую недвижимость может приобрести россиянин без разрешений, известный юрист из Цюриха, специализирующийся на недвижимости и иммиграционном праве, д-р Михаэль А. Меер (Dr. Michael A. Meer) ответил:

"Россияне могут только обращаться за разрешением приобрести жилую недвижимость для использования в отпускное время в 17 кантонах из 26, a в этих кантонах только в выделенных для этой цели коммунах. С другой стороны, при соблюдении определенных условий россияне могут приобретать коммерческую недвижимость".

Исходя из возможностей россиян, рассмотрим положения закона Коллера о жилье иностранцев в отпускное время и возможности приобретения ими коммерческой недвижимости без разрешения.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-2.jpg
Просмотров: 117
Размер:	70.6 Кб
ID:	113

Жилье иностранцев в отпускное время

По закону жилье иностранцев в отпускное время можно приобрести только в пределах квот, выделенных Федеральным советом кантонам.

Кантоны не должны обязательно использовать всю квоту, они могут вообще её блокировать, назначать к продаже недвижимость определенной этажности и вида в определенных коммунах.

Максимальный размер жилого помещения не должен превышать 200 кв. м., а участка - 10 соток. Владелец - иностранец может проживать в своей недвижимости только ограниченное время - до 3 месяцев году, при неблагоприятном здоровье и разрешении властей - до 6 месяцев.

Хотя "изредка" он может сдавать в аренду свою недвижимость, что такое "изредка" трактуется властями.

В случае использования недвижимости не по назначению, владельца - иностранца могут вынудить её продать.

Сам владелец - иностранец может продать свою недвижимость только через 10 лет, в некоторых кантонах через пять.


Как пример таблица о размерах квот на 2008 г., предоставленных Федеральным советом кантонам, разрешающих продажу жилой недвижимости, используемой иностранцами в отпускное время.

Размер квоты от площади кантона не зависят, Федеральный совет руководствуется иными принципами. Основной принцип выделения квот привлекать туристов в места, где нет проторенных дорог, и в известные курорты. Квоты приведены в таблице ниже.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-3.jpg
Просмотров: 130
Размер:	74.9 Кб
ID:	114
Нажмите на изображение для увеличения
Название: 103-4.jpg
Просмотров: 132
Размер:	86.6 Кб
ID:	115
Нажмите на изображение для увеличения
Название: 103-5.jpg
Просмотров: 118
Размер:	29.9 Кб
ID:	116

Процедура приобретения жилья иностранцами в отпускное время должна строго соблюдаться. Сначала с продавцом заключается предварительный контракт с участием нотариуса. Контракт действует в течение месяца. В это время иностранный покупатель получает разрешения в компетентных органах кантона.
Закон определяет причины отказа покупателю с предварительным контрактом:

а) недвижимость служит для помещения капиталов, которого закон Коллера не разрешает;
б) площадь недвижимости превосходит нормы;
в) покупатель пытался обойти закон;
г) близкие родственники покупателя уже владеют недвижимостью этого рода в Швейцарии;
е) приобретение противоречит высшим интересам страны (Статья 12 закона).

Последнему пункту невозможно возразить, поэтому отказ может получить любой.
Кантональные законы и степень реализации квот в каждом кантоне различна. В целом по стране квоты не выбраны, по многим причинам: нежеланию кантонов, отсутствию покупателей и т.п. Однако, как сообщает земельная инспекция кантона Во, в некоторых кантонах, кантон Во в том числе, очередь претендентов растянулась на три года.

Разброс цен на жилье иностранцев в отпускное время колоссальный: там, где стоят очереди, кв. м стоит от 5 до 11 тыс. евро, а в отдельных случаях 25 тыс. евро. там, где идет реклама даже в российских СМИ, - 3 - 3,5 тыс. евро за "квадрат". Говорить о какой-то статистике цен при отсутствии свободного рынка на базе одной тысячи продаж в год разнородной недвижимости, наверное, нецелесообразно.

Коммерческая недвижимость

Согласно статье 2, параграфа 2, закон Коллера не требуется разрешения на приобретение недвижимого имущества с целью создания постоянно действующего предприятия для производства и распределения товаров или услуг, либо другого типа коммерческого бизнеса, мастерских, цехов, юридических бюро, врачебных кабинетов и др. Развитие туризма - приоритетная область.
Иностранец может приобрести коммерческую недвижимость как простое капиталовложение и сдать его в аренду при условии, что она будет использоваться, как постоянно действующее предприятие, риэлторская деятельность и купля - продажа недвижимости сюда не входят. Кроме того, участие иностранных инвесторов в деловых предприятиях не требует разрешения, даже если эти предприятия имеют в своих активах значительное количество земли.
С другой стороны, приобретение недвижимого имущества для строительства, сдачу в аренду жилых помещений или торговли с использованием приобретенной недвижимости требует предшествующего разрешения, но т.к. оснований для такого разрешения быть не может, то оно исключено. Жилая недвижимость, которая используется как гостиница, считается постоянно действующим предприятием, и поэтому такая недвижимость может быть приобретена иностранцем или построена без разрешения.
При условии обустройства резервной земли в кратчайшие сроки, без разрешения может быть приобретено до одной третей земли, находящейся в резерве. Компетентные кантональные власти разрешают, в определенных случаях, приобретение большего количества резервной земли.

Ограниченный рынок швейцарской недвижимости

Национального рынка недвижимости, даже ограниченного, в Швейцарии не существует.
Во-первых, Закон Коллера не допускает до швейцарской недвижимости большинство потенциальных покупателей;

во-вторых, помимо федеральных законов, существуют законы кантональные, регулирующие сделки с недвижимостью, налоги на недвижимость и отношение к владельцам недвижимости;

в-третьих, в культурном плане кантоны разнятся не только языком, но своими обычаями, практикой деловой жизни.

Что можно в одном кантоне, под строжайшем запретом - в другом. Но какие-то общие характеристики недвижимости вывести можно.

Например, замедленный рост цен на жилую недвижимость, по сравнению с соседними европейскими странами, не говоря уже о мировых чемпионах роста цен на недвижимость. Сейчас средний рост цен на жилую недвижимость не превышает 3,75 % в год, когда в соседней Франции он достигает до 16 % .

Швейцарский национальный банк (ШНБ) постоянно следит за состоянием цен на недвижимость. Недавно он заявил, что в настоящее время нет предпосылок для возникновения спекуляции недвижимостью или других факторов, отрицательно влияющих на экономику страны. Хотя председатель правления ШНБ Жан-Пьер Рот (Jean-Pierre Roth) утверждает, что быстро растущая иммиграция в Швейцарию кадров с высокой квалификацией может существенно взвинтить цены на жилую недвижимость.

Доходы от жилой недвижимости скорее низки по сравнению с другими странами - от 3,5% от стоимости сдаваемой в аренду недвижимости до 5%.
Высший показатель относится к таким городам, как Женева и Цюрих.

Зато доходы от жилой недвижимости облагаются крупными налогами в федеральный, кантональный и коммунальный бюджеты. Размеры ставок налогов помещены в таблице ниже.

Кумулятивные ставки налогов на доход, полученные от недвижимости

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 103-6.jpg
Просмотров: 124
Размер:	17.2 Кб
ID:	117

Доходы от прироста стоимости недвижимости при продаже жилья не облагаются федеральным налогом, коммерческая недвижимость облагается по ставкам налогов на корпоративный доход.
На кантональном и коммунальном уровне облагается прогрессивным налогом доходы от прироста стоимости всей недвижимости.
Чем дольше находилась в собственности недвижимость, тем меньше ставка налога. Стандартная ставка колеблется от 25 до 50 % в зависимости от кантона и коммуны при сроках обладания недвижимостью от 4 до 5 лет.
Ставка постепенно понижается при увеличении срока обладания недвижимостью, но не может быть меньше 30% стандартной ставки. Увеличение стандартной ставки на величину до 50% может происходить в течение четырех первых лет обладания недвижимостью.
Многие коммуны и некоторые кантоны облагают налогом саму недвижимость, расположенную на их территории. Ежегодные ставки налога меняются от кантона к кантону и обычно достигают величин от 0,05 % до 0,3 %, но это не предел.
Любое приобретение недвижимости требует участия нотариуса, обслуживающего территорию, где находится недвижимость. Нотариус представляет государство и поэтому обслуживает одновременно и продавца, и покупателя. Его услуги - платные, гонорары меняются от кантона к кантону.

Следующая таблица дает представление о расходах, связанных с приобретением швейцарской недвижимости.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 103-7.jpg
Просмотров: 123
Размер:	51.9 Кб
ID:	118

На рисунке 5 видно, что все дорогие квартиры сосредоточены в кантоне Женева и кантоне Во на побережье Женевского озера, а дешёвые - на северо-западе страны.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-8.jpg
Просмотров: 118
Размер:	117.4 Кб
ID:	119

Средняя цена квадратного метра жилой площади в Швейцарии, где нет свободного общенационального рынка недвижимости, звучит смешно, но её вычислили в известной швейцарской консалтинговой фирме Wuest & Partner (W&P), и она представлена в таблице ниже.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-9.jpg
Просмотров: 134
Размер:	86.0 Кб
ID:	120

Горнолыжные курорты - специальная швейцарская недвижимость. Земля под ними считается лучшей недвижимостью страны. Дитер Мармет (Dieter Marmet), консультант по недвижимости из известной консалтинговой фирмы Wuest & Partner, считает, что горно-лыжные курорты не могут принять всех желающих, и поэтому цены на их землю растут быстрее, чем в вокруг Женевского и Цюрихского озёр.
Сейчас цена квадратного метра этой земли в размере 50 тыс. швейцарских франков (свыше 30 тыс. евро) никого не удивляет. С учетом того, что 60% территории покрыто Альпами, у горных курортов - большое будущее, особенно притом, что швейцарский франк может стать резервной валютой.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-10.jpg
Просмотров: 115
Размер:	214.6 Кб
ID:	121

Но это не единственное мнение. Программа Организации Объединенных Наций по окружающей среде (ЮНЕП) в своих публикациях неоднократно предупреждала о негативном влиянии глобального потепления на зимний туризм. Именитые швейцарские ученые д-р Бурки (Dr Burki), проф. Ганс Эльзассер (Hans Elsasser) и д-р Бруно Абегг (Dr Bruno Abegg) считают, что до 50% горных курортов Швейцарии находятся под угрозой закрытия и банкротства. По их мнению, в ближайшем будущем порог надежного снежного покрова поднимется до высоты 1500 м. За порогом останется около 50 швейцарских курортов. Сейчас специалисты работают над адаптацией инфраструктуры горно-лыжных курортов к бесснежным зимам. Наработки можно увидеть на рисунке ниже.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 102-11.jpg
Просмотров: 111
Размер:	387.0 Кб
ID:	122

Что ждёт российского инвестора в Швейцарии ?

Российский инвестор всегда будет чужим и инвестором 2 сорта в этой стране. Первое определено швейцарским характером, который считает чужаком жителя соседей коммуны, а второе - швейцарскими законами.

Соглашения между правительством РФ и Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации о поощрении и взаимной защите капиталовложений от 1 декабря 1990 г. и об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 15 ноября 1995 г. охраняют (очень ограниченно) интересы российского инвестора.
Сейчас оба этих соглашения пересматриваются и будут изменены. Готовится к подписанию соглашение между правительством РФ и Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации об упрощении выдачи виз гражданам РФ и Швейцарской Конфедерации. Новые соглашения вряд ли существенно изменят положение российского инвестора.
Российский инвестор может приобрести не ту жилую недвижимость, которую он хочет, а только ту, которую ему разрешат купить, если разрешат. А в ней он сможет проживать не более 3 месяцев в году. В престижных районах ему придется ожидать свою очередь несколько лет. В районы, где не выбраны квоты, его будет завлекать реклама.

Сколько было публикаций о свободном рынке недвижимости в Швейцарии и в российских СМИ, и в рекламе риэлторских агентств зарубежных и отечественных, но вам никогда не купить виллу рядом с Шумахером. Исключение представляют выбравшие Швейцарию постоянным местом жительства и чья квалификация выше квалификации местных жителей и иностранцев 1 сорта, а также, чья деятельность будет способствовать экономическому развитию Швейцарии и попавшим в правительственную квоту на получение вида на жительство.

Но вы можете приобрести любую коммерческую недвижимость, которая будет использоваться постоянно для коммерческих целей, если Ваши "добровольные" обязательства по отношению к властям окажутся Вам по силам.

Стало быть, не все так плохо в этой стране точных банков и престижных часов.

В. Некрасов