Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-1.jpg
Просмотров: 158
Размер:	301.1 Кб
ID:	104

Египетская недвижимость манит инвесторов из многих стран. Для британцев Египет вторая по привлекательности недвижимости страна вне Европы (после США). Постоянно растущие, но сравнительно небольшие, цены на египетскую недвижимость, уверенный экономический рост и падающая инфляция объясняет экономическую притягательность египетской недвижимости.

А место хорошо сохранившейся одной из первых земных цивилизаций, символ вечности в этой чудесной стране пирамид, курорты на Красном и Средиземном морях вызывают у инвесторов желание иметь там жильё для отдыха.

Неиссякаемый поток туристов, вызывающий спрос на краткосрочное размещение, обеспечивают постоянный доход в виде арендной платы. Низкий прожиточный минимум, а следовательно и низкая стоимость местной рабочей силы, выгодно выделяют содержание египетской недвижимости и управление ею среди других стран. Российским инвесторам есть над чем задуматься.

Различные стороны египетской недвижимости в глазах иностранцев

Всемирный банк (ВБ) высоко оценивает Египет. В документах ВБ Египет в 2008 году назван главным реформатором своего региона и даже всего мира. Египет резко улучшил свои оценки и рейтинги, которые отражает ВБ в своем ежегодном обзоре "Ведение бизнеса".

Египет сократил минимальный капитал, требуемый для начала бизнеса, с 50 000 египетских фунтов только до 1 000 фунтов (120 евро) и уменьшил в два раза требуемые на это продолжительность процедур и расходы.

Снижаются расходы на регистрацию недвижимости с 3 % от стоимости недвижимости до небольшой фиксированной суммы. В 2007 году она равнялась 500 - 2 000 египетским фунтам (60 - 240 евро).

По мнению ВБ, в Египте контролируется бюрократия, выдающая разрешение на строительство. Сокращены и упорядочены процедуры для экспортеров и импортеров. Учреждено новое частное кредитное агентство, которое должно облегчить получение кредита для заемщиков и понизить ставки на ипотеку.

Сегодняшние ипотечные ставки 12% - 14% обескураживают инвесторов, т.к. доходы с недвижимости составляют от 4% до 10%. Свыше 10% - счастливое исключение и то только в нескольких местах в Каире.

Посольство Арабской Республики Египет (АРЕ) на запрос о частных российских инвестициях в египетскую недвижимость ответило положительно, но достаточно пространно и общими словами. "...Правительство Египта поддерживает частные инвестиции и принимает новые законы, стимулирующие их, дающие налоговые и таможенные льготы, гарантирующие и защищающие иностранного инвестора".

Закон 1997 года N 8 "Гарантии поощрение инвестициям", дает следующие гарантии инвесторам:

- Проект может находиться в полной собственности иностранцев.
- Проект гарантирован от национализации и конфискации.
- Продукция проекта не подчинена регулированию цен.
- Разрешен вывоз капитала и прибыли от проектов.
- Зарплаты иностранных экспертов освобождены от подоходного налога, если срок их пребывания в Египте - меньше одного года.
- Импортированный основной капитал и строительные материалы, требуемые для работы утвержденного проекта, облагаются единым таможенным импортным тарифом в 5 %."
Это положительные стороны современных египетских реформ. Но вряд ли они касаются покупок жилой недвижимости, тем более что проект должен быть утверждён.

Прежде, чем перейти к описанию фактов, полученных из различных источников, непосредственно связанных с египетской недвижимостью, следует отметить, что
- АРЕ постоянно продлевает чрезвычайное положение в стране, введенное ещё 1967 году, и военное положение, введенное в 1981 году. Для туристов и инвесторов оно не заметно. Но при неблагоприятных условиях может привести к крупным неприятностям.

- Основным титулом (документом, подтверждающим собственность) на недвижимость является её государственная регистрация. Но в Египте только 10 % недвижимости имеют государственную регистрацию.

- В Египте не существуют надежные базы данных о египетской недвижимости, не публикуется официальная информация о ценах на недвижимость, и отсутствует цивилизованный рынок недвижимости, а вместо него действует "дикий" восточный базар недвижимости.

- Зарегистрированная недвижимость не может быть продана или сдана в аренду в течение последующих регистрации пяти лет.

- Существует ограничение для иностранцев - не более двух квартир на одну семью.

- Широко распространена деятельность так называемых "черных" маклеров, специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам, другими словами мошенников.

- Все документы, имеющие юридическую силу, составляются только на арабском языке.

- В стране отсутствуют стандарты на строительство, каждая строительная фирма строит по своим законам.


Всё выше изложенное не останавливает предприимчивых российских инвесторов вкладывать средства в египетскую недвижимость.

Во-первых, нет ни одного русского инвестиционного проекта, где бы в бизнес-планах не присутствовал постоянный русский "авось".

Во-вторых, в Египте широко пользуются суррогатами титулов на собственность. Один из них "решение суда о законности подписи" (signature validity court verdict) будет описан ниже.

В-третьих, после получения письменного разрешения премьер-министра Египта можно свободно распоряжаться даже зарегистрированной собственностью хоть на следующий день.

В-четвертых, ограничения для иностранцев распространяются только на жилую недвижимость. Коммерческая - доступна в любых количествах, а жилая - ограничивается площадью в 4 000 м2. Для большинства российских инвесторов эти ограничения - приемлемы.

В-пятых, российских инвесторов, как и большинство других, интересует недвижимость в курортных зонах и в какой-то мере в Каире, а там "дикий" восточный базар недвижимости начинает потихоньку "приручаться".

В-шестых, ликвидность египетской недвижимости сейчас высока, благодаря росту цен на рынке недвижимости, этим также обеспечивается прирост капитала на вложенные средства.

Основные российско-египетские договора, представляющие интерес для российского инвестора

Для российских инвесторов необходимо знать, что Российско-Египетские экономические отношения регулируются:

- Соглашением между Правительством Российской Федерации и Правительством Арабской Республики Египет об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и капитал от 23 сентября 1997 года

- Соглашением между Правительством Российской Федерации и Правительством Арабской Республики Египет о поощрении и взаимной защите капиталовложений (заключено в г. Москве 23.09.1997)

- Договором между Российской Федерации и Арабской Республикой Египет о взаимной правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, коммерческим и семейным делам от 23.09.1997

В первом соглашении нужно обратить внимание на Статью 24 - Устранение двойного налогообложения:
"1. Если резидент одного Договаривающегося Государства получает доход или владеет капиталом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в другом Договаривающемся Государстве, первое упомянутое Договаривающееся Государство разрешит вычет из налога на доход или капитал такого резидента суммы, равной налогу на доход или капитал, уплаченному в таком другом Договаривающемся Государстве. Однако сумма такого вычета не должна превышать ту часть налога на доход или капитал, рассчитанного до того, как был произведен вычет, которая относится, в зависимости от обстоятельств, к доходу или капиталу, которые могут облагаться налогом в таком другом Договаривающемся Государстве.

2. Если в соответствии с любым положением настоящего Соглашения резидент Договаривающегося Государства получает доход или владеет капиталом, которые освобождаются от налогообложения в этом Договаривающемся Государстве, такое Государство может тем не менее при исчислении суммы налога на оставшуюся часть дохода или капитала такого резидента принять во внимание освобожденный от налогообложения доход или капитал".

В договоре о правах Российского инвестора сказано в Статье 1:

1. Граждане одной Договаривающейся Стороны пользуются на территории другой Договаривающейся Стороны в отношении своих личных и имущественных прав такой же правовой защитой, как и граждане этой Договаривающейся Стороны.
Это относится также и к юридическим лицам, которые созданы в соответствии с законодательством одной из Договаривающихся Сторон.

2. Граждане одной Договаривающейся Стороны имеют право свободно и беспрепятственно обращаться в суды, нотариальные конторы (далее именуются "учреждения юстиции") и в иные учреждения другой Договаривающейся Стороны, к компетенции которых относятся гражданские, коммерческие и семейные дела, могут выступать в них, возбуждать ходатайства, предъявлять иски и осуществлять иные процессуальные действия на тех же условиях, что и ее граждане.

3. Гражданам одной Договаривающейся Стороны в судах и иных учреждениях юстиции другой Договаривающейся Стороны оказывается бесплатная юридическая помощь и обеспечивается бесплатное судопроизводство на тех же основаниях и с теми же преимуществами, что и собственным гражданам".

Сведения получены из Торгпредства РФ в АРЕ.
Здесь в обоих случаях комментариев не требуется.

Суррогат титула на египетскую недвижимость

Широко используемый иностранцами суррогат титула на недвижимость является так называемое "решение суда о законности подписи". Он позволяет иностранцам покупать, продавать, сдавать в аренду недвижимость без ограничений.

Этот метод в общем виде может быть представлен так:

- Правительственный орган выдаёт документ, удостоверяющий, что данная недвижимость свободна от залога, не обременена сервитутами и другими обязательствами в пользу третьих лиц, а ипотека, если таковая была, выплачена полностью.

- Налоговые органы выдают документ, свидетельствующий о налогах, которые должны выплачиваться собственником данной недвижимости.

- Должен быть составлен детальный контракт купли-продажи данной недвижимости или контракт узуфрукта (на получение права пожизненного пользования данной недвижимостью и доходами от неё). Чем больше деталей определено в контракте, тем он лучше подходит для описываемого метода. В договоре обязательно указываются границы недвижимости, продажная цена, способ оплаты, методы приобретения данной недвижимости продавцом и предыдущим владельцем. Контракт должен быть составлен на арабском языке, т.к. суды принимают на рассмотрение документы, составленные только на этом языке.

- Покупатель должен выдать доверенность своему юристу на право представлять свои интересы в суде. Затем юрист обращается в суд и возбуждает судебный процесс, в результате которого выносится решение, что подпись в контракте купли продаже недвижимости или узуфрукта действительно принадлежит продавцу. Судебный процесс занимает 6-8 месяцев. Его результатом и становится "решение суда о законности подписи".

Этот метод более слабая форма защиты недвижимости, чем государственная регистрация, но ею пользуются, чтобы избежать дорогостоящей и длительной государственной регистрации. Так полагает эксперт в данном методе Зейяд Ехия (Zeiad Yehia), глава юридического управления в Шарм-Эль-Шейхе Он же подчеркивает, что купля-продажа недвижимости в Шарм-эль-Шейхе и на всем Синае в чистом виде невозможна, потому что территория считается спорной.

Передача собственности происходит только на срок 99 лет.

Кроме того, иностранный покупатель обязан получить разрешение на многократный въезд от властей, курирующих юг Синая и расположенных в г. Эль-Тур около Шарм-эль-Шейха.

Но государственная регистрация имеет свои недостатки - длительный период запрета на продажу и сдачу в аренду недвижимости.

Эрнандо де Сото (Hernando de Soto), экономист с мировым именем, насчитал 77 бюрократических процедур в 31 ведомстве, чтобы зарегистрировать недвижимость.

Эти процедуры занимают от 6 до 11 лет и объясняют, почему в Египте зарегистрировано только 10 % недвижимости.

ВБ насчитал только 7 процедур, занимающих только 193 дня и стоящих только 1 % от покупной цены недвижимости. ВБ поставил Египет в деле регистрации недвижимости на 101 место из 177.

Кому верить? Никому.
ВБ создает свои документы и дает оценки и рейтинги на основе ответов правительств. А они дают ответы, исходя из положения, которое закреплено в законах, а не на практике.
Материалы Сото могли не учесть египетский рывок в реформах, но по-прежнему египтяне не спешат регистрировать свою недвижимость даже сегодня в новостройках Каира. Поэтому остановимся на золотой середине.

Налогообложение дохода от недвижимости

Прямого налога на недвижимость нет. Но если нет декларации о доходах от недвижимости, то взимается налог с предполагаемых доходов по оценке, определяемой с помощью специальных таблиц, которые правительство должно обновлять раз в десять лет, но пока еще не обновляло.

Цифры в этих таблицах занижены на порядок. Величина взимаемого налога указана ниже.

В Египте налогообложение дохода от недвижимости попадает под действие закона
N 187 1993 года о подоходном налоге. Сюда также попадают доходы от зарплаты, коммерческих и промышленных прибылей, движимого имущества и некоммерческой деятельности. Подоходный доход взимается по прогрессивной шкале.

От суммы до 30 000 египетских футов (3 600 евро) дохода от недвижимости налог не взимается. Свыше этой суммы он разнится 10 % до 48 % в зависимости от вида недвижимости и размера дохода. Причём налогом облагается только половина дохода, другая половина считается, что тратиться на поддержание недвижимости в состоянии, которое может приносить доход.

Здесь можно было бы поставить точку, но согласно Бюро информации по недвижимости в мире, расположенного на Филиппинах, "Global Property Guide", далее - GPG, Закон 1997 года N 8 "Гарантии поощрение инвестициям" имеет бреши и позволяет не платить налоги за арендные платежи за не меблированную или не оборудованную недвижимость. Для этого есть основания.

Налогооблагаемый доход от не меблированной или не оборудованной недвижимости определяется по оценке. Эти доходы попадают в налоговую декларацию только вместе с декларацией о зарплате, полученной в Египте. Иностранцы, не получающие зарплату в Египте, вообще могут не заявлять об этом доходе, а египтяне могут, но не хотят и не заявляют.

Стоимость передачи недвижимости при покупке - продаже

Стоимость передачи недвижимости при покупке - продаже зависит от характера недвижимости и места её расположения.

При нормальной и рекомендуемой процедуре купли-продаже недвижимости необходимо пройти регистрацию недвижимости в местном управлении недвижимости. Регистрационный сбор зависит от площади недвижимости,

за 100 м2. платят 500 египетских фунтов (60 евро),

за 200 м2 - 1 000 египетских фунтов (120 евро),

за 300 м2 - 1 500 египетских фунтов (180 евро)

и за 1 000 м2 - 2 000 египетских фунтов (- 240 евро).

Платит регистрационный сбор - покупатель.
Из-за сложной регистрационной процедуры и необходимости представления документов только на арабском языке российский и любой иностранный инвестор будет вынужден воспользоваться услугами местного юриста.

Его гонорар составит около 3 % от покупной цены недвижимости. Но здесь работают правила восточного базара.

Услуги египетского риэлтора стоят от 2,5 до 3 % покупной цены недвижимости. Их оплачивает тот, кто ими пользуется.

Налог на продажу, или передачу недвижимости составляет 2,5 %. Платит его продавец.

Налогом на увеличение рыночной стоимости недвижимости облагаются земля и строения в пределах городских границ. Выплачивается продавцом в 2,5 % от валовой прибыли, полученной от продажи недвижимости.

GPG составило помещенную ниже таблицу, взяв данные для Каира

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-2.jpg
Просмотров: 135
Размер:	66.1 Кб
ID:	105

Инвестиционные возможности в Египте

Эксперты видят только три района, заслуживающих инвестиций в недвижимость.

- Курорты Красного моря,
- Курорты Средиземного моря
- Каир

Курорты Красного моря

Курорты Красного моря, благодаря низким ценам и быстроте воздушных перевозок, смогли победить Португалию и Сицилию в конкурентной борьбе за туристов, использующих курорты только в уик-энд.
Шарм-эль-Шейх был захвачен Израилем в 1956 году, который и превратил это место в курорт. В 1982 году Египет получил его обратно со всей курортной инфраструктурой. Сейчас это курортная жемчужина страны, принимающая в пятизвёздочных отелях туристов и международные конференции со всего мира.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-3.jpg
Просмотров: 128
Размер:	234.4 Кб
ID:	106

Шарм обладает потрясающим природным географическим комплексом. Прозрачные и спокойные воды омывают широкие и длинные естественные пляжи, сухая и умеренная погода продолжается круглый год. Закон запрещает высотную застройку, которая испортила бы естественную красоту курорта. Яркую вечернюю жизнь Шарма обеспечивают многочисленные ночные клубы на любой вкус. Самая длинная непрерывная отмель лежит у берегов Шарма, где расположена удобная гавань, способная принять моторные и парусные яхты.

Хургада - самый популярный морской курорт в Египте, хотя сейчас он уже перенаселен и обветшал. Маленькая рыбацкая деревня приблизительно в 500-х километрах от Каира, превратилась в город с населением 35 000 человек и стала международным центром дайвинга. Пляжи тянутся почти 40 километров вдоль берега Красного моря. Международный аэропорт связывает Хургаду с основными европейскими странами.

Эль-Гуна - самый большой девелоперский проект рядом с Хургадой занимает площадь 37,8 км2. Проект выполняется египетской группой Ораском. 9 км2 территории и 10 км. пляжа уже освоены, построены 14 отелей, несколько полей для гольфа, просторный поло-клуб. Планируется открыть международную школу.

Залив Гамша в 60 километрах к северу от Хургады облюбовала известная в мире девелоперская компания Дамак, На освоение 320 км2 планируется истратить 16 миллиардов долл. США

Залив Саль Хашиш лежит в 18 км. к югу от Хургады. Там вдоль пляжа длиною 12,5 км. на площади 32 км2 будет построен курорт. В 2014 году там будет двадцать 5-звездных гостиниц и 8 полей для гольфа. Египетская Компания Курортов получила исключительные права на развитие курорта.

Рядом иорданский холдинг Сбиг строит "водный рай" со своей взлётно-посадочной площадкой и вертолетным такси в сотрудничестве с известным архитектором Норманом Фостером, Спроектированная одной из мастерских Нормана Фостера гавань сможет принимать самые большие в мире яхты.

Малая Венеция будет построена над затонувшими руинами в заливе. Помимо дайв-центра, спортивных сооружений, баров и ресторанов будут воспроизведены каналы, мосты, гондолы - итальянский город в миниатюре.

Мадинат Макади - проект известной немецкой фирмы Травко, состоящий из 2500 жилых помещений и немецкой школы в том же районе.

Порт Галиб - девелоперский проект группы Ала Харафи из Кувейта займет место почти 300 км. южнее Хургады около г. Мараса Алам. Они освоят территорию вдоль 18 км. пляжа.

В Мараш Аламе уже действует международный аэропорт, международный центр для конференций, искусственный водоем, спортивные сооружения.

Цены на недвижимость на западном побережье Красного моря

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-4.jpg
Просмотров: 160
Размер:	105.1 Кб
ID:	107
Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-5.jpg
Просмотров: 133
Размер:	69.2 Кб
ID:	108

Курорты Средиземного моря

Средиземноморское побережье Египта пользуется большой популярностью у жителей Каира и Александрии из-за своей близости к этим городам. Во времена президента Насера небольшие участки на побережье можно было легко получить за бесценок. Поэтому сегодня ближайшее к городам побережье разбито на мелкие участки с уродливыми стандартными строениями разной степени изношенности, напоминающие наши пресловутые "шесть соток". Но эти "шесть соток" предоставляли отдых жителям перенаселенных и пыльных египетских городов.
Сейчас на удалении от больших городов на средиземноморском побережье развиваются современные курорты, построенные по европейским стандартам.

Марасси - курорт на средиземноморском побережье вокруг г. Сиди Абдель Рахман вблизи легендарного Эль-Аламейна, который развивается вдоль семикилометрового пляжа стараниями компании Эмаар, известного девелопера из эмирата Дубай.

Алмаза-бэй - курорт в 280 километрах к западу от Марасси обустраивает немецкая фирма Травко.

Каир

В Каир пришли иностранные девелоперы. Наиболее крупный из них компания Эмаар из эмирата Дубай. Под современную застройку пошли окраины Каира, где строятся по международным стандартам коттеджные поселки, поля для гольфа, спортивные и развлекательные сооружения, торговые пассажи и офисные здания.

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-6.jpg
Просмотров: 121
Размер:	194.8 Кб
ID:	109

Мокаттам Хиллс - район на востоке Каира обустраивает компания Эмаар. Она также планирует курортные застройки в предместьях Каира - Гардению и Палм Хиллс.

Катамейя Хейтс - элитная территория на юге Каира с высокими ценами на землю. Её облюбовали иностранцы из-за близости к району Маади - "немецкой слободе" Каира с международными школами, которые собираются перебираться в Катамейя Хейтс. Немецкий и французский университеты и отделение английской школы уже переехали. Вторая очередь проекта - Катамейя Дьюнс, сюда собирается переехать престижный Американский университет.

Есть еще два новых престижных района: Мадинати с квартирами, кв.м. которых стоит 800 долл. США, и Рехаб Сити. В них селятся высокопоставленные египтяне.

Цены и доходность квартир в некоторых районах Каира

Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-7.jpg
Просмотров: 138
Размер:	98.2 Кб
ID:	110
Нажмите на изображение для увеличения
Название: 101-8.jpg
Просмотров: 141
Размер:	74.0 Кб
ID:	111

Где лучше ?

Что выбрать приморские курорты или Каир? По международным меркам цены на недвижимость на приморских курортах - не высоки, но их рост постоянен и заметен.
Кто желает пожить в хорошо построенном и удобно размещенном доме, тот выберет курорты.
Для кого главное доход с недвижимости, тот выберет Каир.

Ю. Некрасов